நிலம் கையகப்படுத்தல் சட்டம்: யாருக்கு லாபம்

ஒரு நாட்டின் வளர்ச்சி, அதன் உள்கட்டமைப்பு வசதிகளைப் பொறுத்தே இருக்கிறது. இந்தியாவில் ஏராளமான உள்கட்டமைப்பு திட்டங்கள் மத்திய, மாநில அரசாங்கத்தால் ஆரம்பிக்கப்பட்டு, பாதி கிணறு தாண்டிய நிலையில் அப்படியே நிற்கின்றன. சுமார் 7 லட்சம் கோடி ரூபாய் மதிப்புள்ள இன்ஃப்ரா திட்டங்கள் ஏறக்குறைய கைவிடப்படக்கூடிய நிலையில் இருக்கின்றன. இதற்கு காரணம், நிலத்தைக் கையகப்படுத்துவதில் உள்ள சிக்கல்தான். இந்தப் பிரச்னைக்கு தீர்வு காணும் விதமாக மத்திய அரசு நிலம் கையகப்படுத்தல் சட்ட மசோதாவைக் கொண்டுவந்து தற்போது நாடாளுமன்றத்தில் நிறைவேற்றி இருக்கிறது.

இந்த சட்ட மசோதா, தொழில் துறைக்கு சாதகமாக உள்ளதென விவசாயிகளும், விவசாயிகளுக்கு சாதகமாக இருக்கிறது என தொழில் துறையினரும் குற்றம்சாட்டுகிறார்கள். இதுகுறித்து அலசும் முன் இந்த மசோதாவில் இடம் பெற்றுள்ள முக்கிய அம்சங்களைப் பார்ப்போம்.

ஒரு திட்டத்திற்காக நிலத்தைக் கையகப்படுத்தும் முன் அந்நிலத்தின் உரிமையாளர்களில் 80 சதவிகிதத்தினரின் சம்மதம் பெறுவது அவசியம். இது தனியார் நிறுவன திட்டங்களுக்கு மட்டுமே. தவிர, நிலம் வாங்கும் தனியார் நிறுவனங்களே நில உரிமையாளர்களிடம் பேரம் பேசி, விலையை நிர்ணயிக்க வேண்டும்.
நிலத்தின் விலையை மார்க்கெட் மதிப்பின் விலையில் நிர்ணயம் செய்யவேண்டும்.

நகர்ப்புறத்தில் கையகப்படுத்தும் நிலம் 50 ஏக்கருக்கு மேல் இருந்தால், அந்நிலத்தின் மார்க்கெட் மதிப்புபோல் இருமடங்கு விலை இழப்பீடாக தரவேண்டும். இதுவே கிராமப் பகுதியில் இருந்தால் மார்க்கெட் மதிப்புபோல் 4 மடங்கு தொகை தரவேண்டும்.

நிலம் கையகப்படுத்தும் முன் நிலம் தந்தவர்களுக்கு வேலை, வசிப்பிடம் உள்ளிட்ட வசதி செய்துதர வேண்டும்.
நிலம் கையகப்படுத்துவது தொடர்பான பிரச்னைகளுக்கு தீர்வுகாண ஆணையம் ஒன்று அமைக்கப்படுகிறது.
இப்படி கையகப்படுத்திய நிலத்தைப் பயன்படுத்தாமல் இருந்தால் அதனைத் திருப்பி அளிக்க வேண்டும். வேறு நபருக்கு விற்றால் லாபத்தில் 40 சதவிகித தொகையை முதலில் நிலம் தந்தவர் களுக்கு தரவேண்டும்.

இந்திய ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் கூட்டமைப்பான கிரடாய்-ன் தமிழ்நாடு பிரிவுத் தலைவர் ஆர்.குமாருடன் பேசினோம். ''நிலம் கையகப்படுத்த குறைந்தபட்சம் 80% பேர் ஒப்புதல் தரவேண்டும் என்கிறது சட்டம். ஆனால், நிலம் தர சிலர் மறுக்கும்போது இடைத்தரகர்கள் புகுந்து குழப்பம் விளைவிக்க வாய்ப்புண்டு. இதனைத் தடுக்க அரசு நடவடிக்கை எடுக்கவேண்டும். மேலும், சுற்றுச்சூழல் துறை, கிராம சபை போன்றவற்றிடமும் அனுமதி வாங்க வேண்டும் என்றும் கூறப்பட்டிருக்கிறது. இதனால் காலதாமதமே ஏற்படும். தவிர, 50 - 100 ஏக்கர் நிலம் மொத்தமாக கையகப்படுத்தும்போது அதிக விலை தருவதால் ரியல் எஸ்டேட் விலையும் அதிகரிக்கும்'' என்றார்.

ரியல் எஸ்டேட் ஆலோசனை நிறுவனமான குஷ்மன் அண்ட் வேக்ஃபீல்டு-ன் நிர்வாக இயக்குநர் சஞ்சய் தத், ''வீடு கட்ட பில்டர்களுக்கு அரசு நிலம் ஒதுக்கித் தருவதில்லை. அதேநேரத்தில், பெரிய திட்டங்களுக்கு கையகப்படுத்தும் நிலத்திற்கு பல மடங்கு விலை தரவேண்டும் என்று சொல்லியிருக்கிறது. இதனால் இடத்தின் விலை அதிகரிக்கும். அந்த வகையில் வாங்கக்கூடிய விலையில் கட்டப்படும் வீடுகளின் (அஃபோர்ட்டபிள் ஹவுஸ்) விலை அதிகரிக்கும். இதைத் தவிர்க்க கூடுதல் எஃப்.எஸ்.ஐ. வழங்கினால், வழக்கமான இடத்தில் கூடுதலாக கட்டடம் கட்ட முடியும்'' என்றார்.
இந்திய தொழிலக கூட்டமைப்பின் (சி.ஐ.ஐ.) தலைவர் எஸ்.கோபாலகிருஷ்ணன், ''நிலத்துக்கு அதிக விலை தந்து வாங்கினால், பல தொழில் திட்டங்கள் நிறைவேறாமல் போக வாய்ப்புண்டு. இது ஒட்டுமொத்த இந்தியப் பொருளாதாரத்தைப் பாதிக்கும் அம்சமாக அமையும்'' என்றார்.

விவசாயிகளும் இந்த சட்டத்திற்கு ஆதரவாக இல்லை. ஐக்கிய விவசாயிகள் சங்கத்தின் மாநிலத் தலைவர் சி.வையாபுரியுடன் பேசினோம். ''இந்தப் புதிய சட்டம் மூலம் விவசாயிகளின் வாழ்வாதாரம் பாதிக்காமல் பார்த்துக்கொள்வது அரசின் பொறுப்பு. தொழிற்சாலை அமைக்க மற்றும் உள்கட்டமைப்பு வசதிகளை மேம்படுத்த தரிசு நிலத்தைத்தான் எடுக்க வேண்டும். நிலத்தை 90 வருட குத்தகையாகத்தான் நில உரிமையாளர்களுக்கு தரவேண்டும்'' என்றார்.



ஆதரவும் எதிர்ப்பும் ஒருபக்கமிருக்க, இந்தச் சட்டத்தால் உள்கட்டமைப்பு வசதிகள் அதிகரிக்கிறதா என்பது எதிர்காலத்தில்தான் தெரியும்!