குறையும் டிமாண்ட், சரியும் விலை!

கடந்த ஆண்டு மே மாதம் நடந்த பொதுத் தேர்தலில் பாரதிய ஜனதா அரசாங்கம் அமோகவெற்றி பெற்று, நரேந்திர மோடியின் தலைமையில் ஆட்சி அமைத்தபோது, சுணக்கத்தில் இருந்த நம் ரியல் எஸ்டேட் சுறுசுறுப்பு அடையும் என்றுதான் எல்லோரும் எதிர்பார்த்தார்கள். மோடி பிரதமராகப் பதவி ஏற்றபிறகு இந்த நம்பிக்கை அதிகரிக்கவே செய்தது. ஆனால், எதிர்பார்த்த அளவுக்கு இந்திய பொருளாதாரம் வளர்ச்சியை நோக்கி செல்லவில்லை. ஆளும் பா.ஜ.க.வுக்கு நாடாளுமன்றத்தில் இருக்கும் பெரும்பான்மை, ராஜ்ய சபாவில் இல்லை என்பதால், பல பொருளாதாரச் சீர்திருத்தங்களை நிறைவேற்ற முடியாமல் உள்ளது. இதில் நிலம் கையகப்படுத்தல் மசோதா மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை மசோதாவும் அடங்கும்.



என்ன காரணம்...?

இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறையைப் பொறுத்தவரையில், பில்டர்கள், புரமோட்டர்கள், வீடு வாங்கும் தனிநபர்கள் என அனைவரும் கடனை நம்பித்தான் இருக்கிறார்கள். பணவீக்க விகிதம் ரிசர்வ் வங்கி எதிர்பார்த்த அளவுக்கு வேகமாகக் குறையவில்லை. அதனால் கடனுக்கான வட்டியும் அதிகமாகக் குறைக்கப்படவில்லை.

2015 மே இறுதி நிலவரப்படி, வங்கிகள், ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களுக்கு ரூ.1,65,900 கோடி கடன் வழங்கி இருக்கின்றன. இந்தக் கடனை திரும்பக் கட்ட முடியாமல் முன்னணி ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் தவித்து வருகின்றன. இனி ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களுக்கு கடன் வழங்குவதைக் குறைத்துக் கொள்ளும்படி வங்கிகளுக்கு ஆர்பிஐ உத்தரவு போட்டிருக்கிறது.

தனிநபர் வீட்டுக் கடன் வாங்குவது குறைந்ததை அடுத்து புதியவர்களுக்கு சுமார் 10% அளவுக்கு வட்டி குறைக்கப் பட்டிருக்கிறது. வீட்டுக் கடன் முன்னணியில் திகழும் எஸ்பிஐ மற்றும் ஐசிஐசிஐ வங்கி வட்டியை 9.7 சதவிகிதமாகக் குறைத்துள்ளன. வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி 8.5 முதல் 9% அளவுக்குக் குறையும் எனப் பலரும் எதிர்பார்ப்பதால் பலரும் வீட்டுக் கடன் வாங்குவதில் அதிக ஆர்வம் காட்டாமல் இருக்கிறார்கள்.

விலகி நிற்கும் ஊக வணிகர்கள்!

நம் நாட்டில் ரியல் எஸ்டேட் விற்பனை மற்றும் விலையை ஏற்றுவதில் நான்கு பிரிவினருக்கு முக்கியப் பங்கு இருக்கிறது. வெளிநாட்டு வாழ் இந்தியர்கள் (என்ஆர்ஐக்கள்), ஐடி நிறுவனத்தில் பணிபுரிபவர்கள், குறுகிய கால விலை உயர்வில் லாபம் பார்க்க நினைக்கும் ஊக வணிகர்கள், மற்றும் பெரும் பணக்காரர்கள் என்பவர்கள் தான் அந்த நான்கு பிரிவினர்.

அமெரிக்கா மற்றும் ஐரோப்பாவில் பொருளாதாரம் மற்றும் தொழில் உற்பத்தி இன்னும் மேம்படவில்லை என்பதால் என்ஆர்ஐக்களின் ரியல் எஸ்டேட் முதலீடு மந்தமாகவே இருக்கிறது. இதற்குமுன், வெளிநாடுகளில் வேலைக்குச் சேர்ந்த 2 அல்லது 3 ஆண்டுகளிலே அவர்கள் நம் நாட்டில் வீடு அல்லது மனை வாங்கிவிடுவார்கள். இப்போது அங்கிருந்து பணி ஓய்வுபெறும் நிலையிலே, இந்தியாவில் வீடு வாங்குவது பற்றி யோசிக்கிறார்கள். காரணம், அந்த அளவுக்கு இங்கே ரியல் எஸ்டேட் விலை அதிகமாக ஏற்றி வைக்கப்பட்டிருக்கிறத



கிரீஸ், சீனா மற்றும் சர்வதேச பொருளாதார நிலவரம் சரியில்லை என்பதால், ஐ.,டி துறையில் வேலைக்குச் சேர்பவர்களுக்கு முன்புபோல் அதிகச் சம்பளம் அள்ளித் தரப்படுவதில்லை. மேலும், பணியில் இருக்கும் பலருக்கு வேலையைக் காப்பாற்றிக் கொள்ளவே பெரும்பாடாக இருக்கிறது. இந்தநிலையில், ரியல் எஸ்டேட் முதலீடு மற்றும் வீடு வாங்கும் எண்ணத்தை இன்னும் சில ஆண்டுகளுக்குத் தள்ளிப் போட்டிருக்கிறார்கள்.

ஃப்ளாட் மற்றும் பிளாட்டுக்கு பெரிய டிமாண்ட் இல்லை என்பதால் ஊக வணிகர்கள் ரியல் எஸ்டேட் பிசினஸிலிருந்து விலகியே இருக்கிறார்கள். மேலும், மத்திய அரசு கறுப்புப் பணத்தை ஒழிக்க எடுத்துவரும் நடவடிக்கைகளும் ரியல் எஸ்டேட்டில் ஊக வணிகம் கணிசமாகக் குறைந்து போக முக்கிய காரணமாக இருக்கிறது. ரியல் எஸ்டேட் மசோதா கூடிய விரைவில் சட்டமாகும் சூழ்நிலை ஏற்பட்டிருக்கிறது. அது அமலுக்கு வரும்போது ரியல் எஸ்டேட் துறையில் கறுப்புப் பணப் புழக்கம் இன்னும் கணிசமாகக் குறையும். அப்போது விலை இன்னும் குறையவே வாய்ப்பு இருக்கிறது.

இந்தியாவில் பெரும் பணக்காரர்கள், கடந்த 2013-ம் ஆண்டில் அவர்களின் மொத்த முதலீட்டில் 29 சதவிகிதத்தை ரியல் எஸ்டேட்டில் மேற்கொண்டிருந்தார்கள். அதை 2015-ல் 25 சதவிகிதமாகக் குறைத்துக் கொண்டிருப்பதும் ரியல் எஸ்டேட் மந்தநிலைக்கு ஒரு காரணம்.

இதுதான் இந்தியா முழுக்க உள்ள நிலை. தமிழகத்தில் ரியல் எஸ்டேட் படுடல்லாகவே இருந்துவருகிறது. குறிப்பாக சென்னை, கோவை, மதுரை, திருச்சி, சேலம், திருநெல்வேலி போன்ற பெரிய நகரங்கள் மற்றும் சிறிய நகரங்களில் புதிய வீட்டுத் திட்டங்கள் மற்றும் விற்பனை குறைந்திருக்கிறது. மேற்சொன்ன நான்கு காரணங்களுடன் தமிழகத்தில் குறிப்பாக நிலவும் வேறு சில காரணங்களும் சேர்ந்து ரியல் எஸ்டேட் தொழிலை மீண்டும் எழுந்து உட்கார முடியாதபடிக்கு அமுக்கி வைத்திருக்கிறது. அந்த ஸ்பெஷல் காரணங்கள் என்ன தெரியுமா?

சப்ளை அதிகம், டிமாண்ட் குறைவு!

ஏற்கெனவே கட்டிமுடித்த நிலையில் உள்ள வீடுகளை விற்று முடிக்கச் சுமார் 30 மாதங்கள் எடுத்துக்கொள்கிற நிலையில், புதிய ஆட்சியால் ரியல் எஸ்டேட் வேகமான வளர்ச்சி பெறும் எனப் போடப்பட்ட பல பெரிய திட்டங்கள் பிரச்னையில் இருக்கின்றன. 2014 ஜனவரி முதல் மார்ச் வரையில் சென்னையில் 6,000 அடுக்குமாடி வீடுகள் கட்ட பூஜை போடப்பட்டது. இந்த எண்ணிக்கை நடப்பு 2015-ம் ஆண்டு இதேகாலத்தில் 1000 ஃப்ளாட்களாகக் குறைந்துள்ளது.

இந்தியா முழுக்கச் சுமார் 6.5 லட்சம் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள் விற்காமல் தேங்கி கிடக்கிறது. சென்னை நகரில் மட்டும் இந்த எண்ணிக்கை ஐம்பதாயிரத்தை தாண்டும் என்கிறார்கள்.

தமிழ்நாட்டைப் பொறுத்த வரையில், அடுக்குமாடி வீடுகள் விற்றுத் தீர குறைந்தது 20 முதல் 24 மாதங்கள் ஆகிறது. இந்த நிலவரம் சென்னையில் அதிகமாக இருக்கிறது. தமிழகத்தின் இதர நகரங்களிலும் புதிதாகக் கொண்டுவரப்பட்ட பல திட்டங்களில் ஃப்ளாட்கள் புக்கிங் இல்லாமல் இருப்பதைக் கண்கூடாகப் பார்க்க முடிகிறது. மத்திய அரசு 2020-க்குள் அனைவருக்கும் வீடு என்கிற திட்டம் மற்றும் ஸ்மார்ட் சிட்டி என்கிற திட்டங்களைக் கொண்டுவர இருக்கிறது. இந்தத் திட்டங்கள் நடைமுறைப் படுத்தப்பட்டால், வீடுகளுக்கான சப்ளை இன்னும் அதிகரித்து விலை குறைய வாய்ப்பு இருக்கிறது என்கிறார்கள்.

வாடகை வருமானம் கவர்ச்சியாக இல்லை!

அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளை வாங்கி வாடகைக்குவிட்டால் லாபம் இல்லை என்பதால் பலரும் முதலீட்டுக் கோணத்தில் வீடுகளை வாங்குவது குறைந்திருக்கிறது. வங்கி ஃபிக்ஸட் டெபாசிட்டுக்கு சுமார் 9% வரை வட்டி கிடைக்கிறது. வீட்டை வாடகைக்கு விடும்போது, முதலீட்டுத் தொகையில் 2 சதவிகிதம்தான் வாடகையாகக் கிடைக்கிறது.

விலை இன்னும் குறையும்!

2014 ஏப்ரல் மற்றும் 2015 ஏப்ரல் இடையே சென்னையில் ரியல் எஸ்டேட் விலை 10 முதல் 15 சதவிகிதம் வரை குறைந்துள்ளது. தற்போது தேவை குறைந்துள்ள நிலையில், சப்ளை அதிகமாக இருக்கிறது. சப்ளை இன்னும் அதிகரிக்கும்போது அல்லது தேவை இன்னும் குறையும்போது விலை ஓராண்டு காலத்தில் இன்னும் 7 முதல் 17% குறையும் என அம்பிட் (AMBIT) என்னும் மூலதன ஆய்வு நிறுவனம் எச்சரிக்கை விடுத்துள்ளது.

சொத்து ஆலோசகர் எஸ். சிவகுமார் சென்னையின் தற்போதைய ரியல் எஸ்டேட் நிலவரம் குறித்தும், வீடு வாங்குபவர்களிடம் சமீப காலத்தில் ஏற்பட்டிருக்கும் மாற்றங்கள் குறித்தும் விளக்கிச் சொன்னார்.

‘‘சில ஆண்டுகளுக்கு முன்பு வரை இரண்டு படுக்கை அறை அடுக்குமாடி வீடுகளுக்கான அளவு 900, 950, 1000 சதுர அடியாக இருந்தது. இப்போது இது 700, 750, 800 சதுர அடியாகக் குறைந்துவிட்டது. தற்போது அதிகம் விற்பனையாகாமல் இருக்கும் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள் பெரிய நிறுவனங்களின் புராஜெக்ட்கள்தான். அவற்றில் நீச்சல் குளம், ஜிம் போன்ற வசதிகள் இருப்பதால் கூடுதல் விலை சொல்கிறார்கள்” என்றவர் அதனை உதாரணத்துடன் விளக்கிச் சொன்னார்.

‘‘சுமார் 150 முதல் 200 ஃப்ளாட்களைக் கொண்ட பெரிய புராஜெக்ட்டில் ஒரு சதுர அடி ரூ.4,500 என்றால் 10 முதல் 15 வீடுகளைக் கொண்ட சின்ன புராஜெக்ட்களில் ஒரு சதுரஅடி விலை ரூ. 3,500. அங்கும் இங்கும் ஒரு ஃப்ளாட்டுக்கு ரூ.7 முதல் 10 லட்சம் வித்தியாசப்படுவதால், சின்ன புராஜெக்ட் ஃப்ளாட்டுகளையே விரும்ப ஆரம்பித்திருக்கிறார்கள். மேலும், இன்றைய அவசர உலகில் நீச்சல்குளம், ஜிம்-ஐ பயன்படுத்த பலருக்கு நேரம் இருப்பதில்லை என்பதால் இவற்றை விரும்பாத நிலை இருக்கிறது” என்றார்.



ரியல் நிலவரம்!

ரியல் எஸ்டேட் ரியல் நிலவரம் குறித்துச் சொத்து ஆலோசனை நிறுவனமான நைட் ஃப்ராங்க் இந்தியாவின் இயக்குநர் (சென்னை) காஞ்சனா கிருஷ்ணன் கூறும்போது, ‘‘சென்னை ரியல் எஸ்டேட்டில் புதிய அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள் அறிமுகம் குறைந்துள்ளது. மேலும், ஏற்கெனவே கட்ட ஆரம்பிக்கப்பட்ட கட்டுமானத் திட்டங்கள் நிறைவுபெறுவதில் தாமதம் ஏற்பட்டுள்ளது. இதனால் விற்பனை குறைந்துள்ளது. இதன் காரணமாக, சென்னை மற்றும் தமிழக ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் இப்போது தடம் பதிக்க பல நிறுவனங்கள் தயக்கம் காட்டி வருகின்றன. கட்டுமான நிறுவனங்கள் மற்றும் முதலீட்டாளர் இடையே நாங்கள் நடத்திய எங்கள் பகுப்பாய்வுகள் இதை உறுதிப்படுத்தி உள்ளன” என்றவர் சற்று நிறுத்தி தொடர்ந்தார்.

‘‘கட்டி முடிக்கப்பட்ட அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள் தமிழகம் முழுக்க இன்னும் விற்பனை ஆகாத சூழல்நிலை காணப்படுகிறது. இதனால் வீடுகளின் விற்பனை அதிகரிக்க இன்னும் நீண்ட காலம் எடுத்துக் கொள்ளும் என்றே தோன்றுகிறது. தென்இந்திய நகரங்களில் சென்னை வளர்ச்சி கண்டு வருகிறது. ஆனாலும், விற்பனை ஆகாத அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளைச் சரிசெய்யவே இன்னும் இரண்டு ஆண்டுகள் தேவைப்படும்’' என்றார்.

இப்போது ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்யலமா?

குடியிருக்க அவசியம் ஒரு வீடு தேவை; அந்த வீட்டினை வங்கிக் கடன் மூலம் வாங்கினால் வருமான வரியை மிச்சப்படுத்த முடியும் என்கிற யோசனையில் வீடு வாங்க நினைப்பவர்கள் மட்டும் இப்போது தாராளமாக வீடு வாங்கலாம். வீடு வாங்குவதற்கு ஆட்களே இல்லாத நிலையில், கொஞ்சம்கூட பதற்றப்படாமல் தாராளமாக பேரம்பேசி விலையைக் குறைத்து வாங்கலாம். ஒரு சதுர அடிக்கு ரூ.200 முதல் ரூ.300 வரைக்கும் விலையைக் குறைத்துக் கொடுக்கத் தயாராக இருக்கிறார்கள் பல பில்டர்கள்.

முதலீட்டு நோக்கத்தில் அதுவும் குறுகிய காலத்தில் 2 முதல் 3 ஆண்டுகளில் விற்று லாபம் பார்க்கும் நோக்கத்தில் மனை மற்றும் வீடு வாங்குவது லாபகரமாக இருக்காது. காரணம், சொத்தின் விலை இன்னும் ஓராண்டுக்கு இறங்குமுகமாகவே இருக்கும் எனப் பெரும்பாலான அனலிஸ்ட்கள் கணித்திருக் கிறார்கள். மேலும், பத்திரச் செலவு வகையில் சுமார் 10% தொகை செலவாகி இருக்கும். சொத்தின் விலை 10% குறையும் போது, குறைந்தது 20 சதவிகிதத்துக்கு மேல் விலை ஏறினால் மட்டுமே லாபம் இருக்கும்.

எனவே, முதலீட்டு நோக்கில் சொத்து வாங்குபவர்கள், இன்னும் சில ஆண்டுகள் கட்டாயம் காத்திருக்க வேண்டும்.