முகலிவாக்கம் பாதிப்புக்குப் பிறகு ரியல் எஸ்டேட் ‘ரியல்’ நிலவரம்! தமிழக ரவுண்ட் - அப்

சென்னை முகலிவாக்கம் அடுக்குமாடி கட்டட விபத்து ரியல் எஸ்டேட் துறையை ஆட்டம் காண வைத்துள்ளது. விபத்துக்குப் பிறகு தமிழக அளவில் அடுக்குமாடி வீடுகளின் விற்பனை கணிசமாகக் குறைந்துள்ளது. இதை பில்டர்களும் ஒப்புக்கொள்ளவே செய்கிறார்கள்.

அடுக்குமாடி வீடுகளில் வீடு வாங்குவதில் மக்களிடையே தயக்கம் உருவாகியுள்ளது என்கிற கருத்தும் பரவலாக உள்ளது. குறிப்பாக, சென்னை புறநகரப் பகுதிகளில் கட்டி முடிக்கப்பட்ட சுமார் 30 ஆயிரம் வீடுகள் விற்பனை ஆகாமல் உள்ளதாகப் புள்ளிவிவரங்கள் சொல்கின்றன.

மேலும், அடுக்குமாடி வீடுகளில் அட்வான்ஸ் புக்கிங் நடப்பதும் குறைந்துவிட்டது என்கின்றனர் கட்டுமானத் துறையினர். இந்த நிலவரம் உண்மைதானா, முகலிவாக்கம் பாதிப்புக்குப் பிறகு ரியல் எஸ்டேட் நிலவரம் எப்படி உள்ளது என்பதை அறிந்துகொள்ள களமிறங் கினோம்.

சென்னை: மந்தநிலையில் விற்பனை!



சென்னை ரியல் எஸ்டேட் நிலவரத்தைப் பொறுத்தவரை, ஜிஎஸ்டி சாலையும், பழைய மகாபலிபுரம் சாலையும் மிக முக்கியமான அளவுகோல். ஆனால், கடந்த ஓராண்டில் இந்தப் பகுதியில் கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீடுகளில் 30 சதவிகிதம் வரை விற்பனை ஆகாமல் உள்ளது என்கின்றனர்.

ஜிஎஸ்டி சாலையில் கூடுவாஞ்சேரிக்கு ஒரு விடுமுறை நாளில் சென்றோம். விடுமுறை நாட்களில் சராசரியாக இருபது நபர்களாவது இந்தப் பகுதிகளில் அடுக்குமாடி வீடு அல்லது மனை பார்க்க வருவார்கள். ஆனால், இப்போது அப்படி யாருமே வருவதில்லை.

‘‘ஆளுங்களும் காருமா பரபரப்பா இருக்கும் இந்த ஏரியா. இப்ப ஒருத்தர் ரெண்டு பேர் வருவதே அபூர்வமாகி விட்டது. வீடு வாங்க, விற்க வியாபாரம் படுத்துவிட்டதுபோல. என் வியாபார மும் படுத்துவிட்டது’’ என்றார், அந்தப் பகுதியில் உள்ள ஒரு சிறு கடைக்காரர்.

பழைய மகாபலிபுரம் சாலையில் கணிசமான விளம்பரங்களைப் பார்க்க முடிந்தது. திருப்போரூர் வரை அடுக்குமாடி வீடுகள் வளர்ந்து கொண்டி ருக்கிறது.

ஆனால், முன்புபோல விற்பனையில்லை. கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீடுகள் விற்பனை ஆவதில் தாமதம் ஆகிறது. இதனால் சதுர அடிக்கு ரூ.100 வரை விலை குறைக்கவும் தயாராக இருக்கின்றன கட்டுமான நிறுவனங்கள்.

சென்னையின் இன்னொருபக்க ஏரியாவான பூந்தமல்லி, போரூர் பகுதிகளில் இப்போதைக்கு வாங்க ஆட்கள் இல்லை. முகலிவாக்கம் அருகில் தொடக்க நிலையில் இருந்த இரண்டு, மூன்று திட்டங்களைக் கிடப்பில் வைத்துள்ளன முன்னணி நிறுவனங்கள்.

சென்னை நிலவரம் இப்படி என்றால் திருச்சி, மதுரை, கோவை பகுதிகளிலும் இந்த நிலை எதிரொலிக்கிறது. முக்கிய மாக, ஏரி பகுதிகளில் கட்டப்படும் வீடுகள் போணியாகாது என்பது பில்டர்கள் கற்றுக்கொண்ட பாடம்.



கோவை: பாதியில் நிற்கும் கட்டடங்கள்!

‘‘நகரத்துக்கு வெளியே பத்து, பதினைந்து கிலோ மீட்டர் தூரத்துல வீடு இருக்கணும். அதுவும் பட்ஜெட்டுக்குள்ள இருக்கணும்’ எனத் தனி வீட்டை தேடி அலையும் நடுத்தர வசதி கொண்டவர்களுக்கு அடுக்குமாடி வீடுகள் பட்ஜெட்டுக்குள் இருந்தன.

ஆனால், சென்னை முகலிவாக்கம் விபத்துக்குப் பிறகு அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கான புக்கிங் வெகுவாக குறைந்துள்ளது. அந்த விபத்து மக்களிடம் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள் குறித்த விழிப்பு உணர்வை பெருமளவில் ஏற்படுத்தியுள்ளது.

இதனால் சிறிய கட்டுமான நிறுவனங்கள், புதிய கட்டுமான நிறுவனங்களின் அடுக்கு மாடிக் குடியிருப்பை நோக்கி செல்வதை மக்கள் குறைத்துக் கொண்டுள்ளனர்.
புக்கிங் இல்லாததால் கோவையில் பல அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள், கட்டுமானப் பணிகள் முடியாமல் அப்படியே நிற்கிறது” என்கிறார் கோவையில் உள்ள பில்டர் ஒருவர்.

மதுரை: நிறைய யோசிக்கிறார்கள்!

அடுக்குமாடி வீடுகள் கட்டிமுடித்த பிறகு விற்பனை செய்வது என்கிற நிலைமை இல்லை. அட்வான்ஸ் புக்கிங் அடிப்படையில் விற்பனை நடக்கும். அதாவது, தேவையை நிறைவு செய்யும் அளவுக்குத்தான் இங்கு அடுக்குமாடி கட்டடங்கள் கட்டப்படும் டிரண்ட் உருவானது.



இந்த அடிப்படையில் பார்த்தால், கடந்த ஆறு ஏழு மாதங்களில் புதிய புராஜெக்ட்டுகள் எதுவும் இங்குத் தொடங்கப்படவில்லை என்கின்றனர் புரோக்கர்கள். கட்டிய வீடுகளை வாங்க நினைப்பவர்கள்கூட அதிகமாகக் கேள்வி கேட்கிறார்களே தவிர, பார்த்த மாத்திரத்தில் சட்டென்று வாங்கும் போக்குபோய், நிறைய யோசித்தபின் வாங்குகிறார்கள்.

திருச்சி: கூவி விற்காத குறைதான்!

‘‘சென்னையில் பலகோடி ரூபாயில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளைக் கட்டிய மிகப் பெரிய நிறுவனங்கள் திருச்சியில் வந்து கோடிக்கணக்கில் முதலீடு செய்து கட்டடங்களைக் கட்டி, அதை விற்பனை செய்ய முடியாமல் திணறுகின்றன.

முகலிவாக்கம் விபத்துக்கு முன்னர் யார் வேண்டுமானாலும் கட்டடங்கள் கட்டலாம் என்ற நிலைமை இருந்ததால், குறைந்த விலையில் கட்டடங்கள் கட்டப்பட்டது.

இப்போது லோக்கல் பிளானிங் அத்தாரிட்டியிடம் அனுமதி வாங்க வேண்டும். எம்இ படித்த இன்ஜினீயர்கள், அனுமதி பெற்ற சர்வேயர்கள், கட்டுமான வல்லுநர்கள் கொண்ட ஐந்து நபர்கள் குழு உறுதியளித்தால்தான் கட்டடம் கட்டுவதற்கு அனுமதி கிடைக்கிறது.

இந்த அனுமதிகள் மற்றும் காலதாமதம் காரணமாக விலை அதிகரிக்கச் செய்கிறது. முன்பு வளர்ச்சி அடையாத பகுதிகளில் ஏகப்பட்ட சலுகைகளை அறிவித்துக் கூவிக் கூவி ஃப்ளாட்டுகளை விற்கின்றனர். இப்போது வளர்ச்சி அடைந்த பகுதி களிலும் ஏறக்குறைய இதே நிலைமை தான்’’ என்று நொந்துபோய் சொல்கிறார் இந்தத் துறையைச் சேர்ந்த ஒருவர்.

தமிழகம் முழுவதும் உள்ள நிலை!

தமிழக முழுக்கவே ஃப்ளாட் விற்பனை இப்படி வெகுவாகக் குறைந்தது பற்றி சென்னையின் முன்னணி பில்டர் ஒருவருடன் பேசினோம்.

“சென்னை மற்றும் தமிழகத்தின் பிற நகரங்களில் அடுக்குமாடி வீடுகள் விற்பனையில் தேக்கம் முகவலிவாக்கம் சம்பவத்துக்குப் பிறகுதான் என்று சொல்ல முடியாது.

தேர்தல் மற்றும் ஆட்சி மாற்றம் காரணமாக அதற்கு முன்பிருந்த நிலைமையும் சற்று தேக்கமாகவே இருந்தது.

முகலிவாக்கம் சம்பவம் என்பது வெளியே சொல்வதற்கு ஒரு முக்கிய காரணமாக அமைந்து விட்டது, அவ்வளவுதான்.
சென்னையில் மாதம் ரூ.700 கோடி கொண்ட ரியல் எஸ்டேட் வர்த்தகம், அந்த சம்பவத்துக்குப் பிறகு ரூ.500 கோடியாகக் குறைந்துள்ளது. நாங்கள் மக்களிடத்தில் நம்பிக்கை ஏற்படுத்து வதற்காக பல விஷயங்களில் இப்போது கூடுதல் கவனம் செலுத்தி வருகிறோம்” என்றார்.

புதிய திட்டங்களுக்கு அனுமதிகள் வாங்கி வைத்திருப்பவர்கள்கூட, உடனடியாக அந்தத் திட்டங்களைத் தொடங்க முன்வருவதில்லை.

தற்போதைய நிலையில் முதலீடு முடங்கக்கூடிய வாய்ப்புள்ளதால் புதிய திட்டங்களைத் தொடங்க அதிகம் யோசிக்கிறார்கள். இரண்டு திட்டங்களுக்கு அனுமதிகள் வாங்கி வைத்திருக்கும் ஒரு முன்னணி பில்டர், ‘‘2015 ஜனவரிக்குப் பிறகு ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் நிலைமையைப் பார்த்துவிட்டு வேலையில் இறங்க உத்தேசித்துள்ளேன்’’ என்றார்.

கடந்த மூன்று மாதங்களில் வீடுகள் பத்திரப்பதிவு செய்வதும் குறைந்துள்ளது. இதுதொடர்பாக பத்திரப்பதிவு வட்டாரத்தில் விசாரித்தோம்.

கடந்த மூன்று மாதங்களில் சென்னையில் வீடுகள் பத்திரப்பதிவு சுமார் 40 சதவிகிதம் குறைந்துள்ளது என்றனர்.

என்ன காரணம்?

ரியல் எஸ்டேட்டில் ஏற்பட்டிருக்கும் இந்தத் தேக்கத்துக்கு பல காரணங்களைச் சொல்கிறார்கள். அந்தக் காரணங்களை ஒவ்வொன்றாக பார்ப்போம்.

கட்டுமான செலவினங்கள் அதிகரிப்பு!

பல்வேறு வகைகளிலும் கட்டுமான நிறுவனங் களுக்கான செலவுகள் அதிகரித்து வருகிறது. இதன்காரணமாக விலைகளைக் குறைப்பதற்கு வாய்ப்புகள் இல்லை. இந்த வருடத்தில் மட்டும் சிமென்ட் விலை மூட்டைக்கு ரூ.50 வரை அதிகரித்துள்ளது.

தவிர, மணல், ஜல்லி மற்றும் கம்பிகளின் விலையும், இதரப் பொருட்களின் விலையும் அதிகரித்த வண்ணம் உள்ளதும் வீடுகள் விலை ஏற்றத்துக்குக் காரணம். முக்கியமாக, டீசல் விலை ஏற்றம்கூட கட்டுமானத் துறையின் மீது சுமை யேற்றுகிறது.

நிலத்தின் மதிப்பு உயர்வு!

புதிய திட்டங்களுக்கான இடத்தைத் தேர்ந்தெடுப்பதிலும் பல நெருக்கடிகளைச் சந்திக்கின்றனர் பில்டர்கள். அவர்களுக்கு இடத்தை விற்பனை செய்வதில் இப்போது புதுவகையான போக்கு நிலவி வருகிறது. மனையாக வாங்குகிறபோது சதுர அடிக்கு ஏற்ப, ஒரு சதுர அடி இவ்வளவு ரூபாய் எனக் கணக்கிட்டுதான் பணப் பரிவர்த்தனை நடக்கும். ஆனால், பில்டர்கள் வாங்கத் திட்டமிடும் இடத்தின் உரிமையாளர்கள், பில்டர்கள் அடைய உள்ள லாபத்தைக் கணக்குப் பார்த்து, அதிலிருந்து குறிப்பிட்ட சதவிகிதத்தை மனையின் விலையில் சேர்த்துச் சொல்கிறார்களாம்.

இதன்காரணமாகப் புதிய இடங்களை வாங்குவதற்கு பில்டர்கள் கூடுதல் விலை கொடுக்கின்றனர். கட்டி முடித்து வீடுகளை விற்கிறபோது எப்படியும் விலை ஏற்றலாம் என்கிற நம்பிக்கையில் இந்த ஒப்பந்தங்களுக்கு ஓகே சொல்கிறார் கள் பில்டர்கள்.

முதலீடு முடக்கம்!

ஏற்கெனவே கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீடுகள் விற்பனை ஆகாமல் இருப்பதால், புதிய திட்டங்களில் முதலீடு செய்ய தயக்கம் காட்டுகின்றனர். 4,000 சதுர அடியில் ஒரு வீடு கட்ட குறைந்தபட்சம் ரூ.60 லட்சம் வரை செலவாகும் என்பது தான் கணக்கு.

பில்டர் வேலையைத் தொடங்கும் போதே அட்வான்ஸ் புக்கிங் தொடங்கி, வீடு கட்டி முடிவதற்குள் படிப்படியாக முழுத் தொகையையும் வாடிக்கையாளர் களிடமிருந்தே வாங்கிவிடுவார்.

ஆனால், கட்டி முடிக்கப்பட்ட பின்னரும் விற்பனை ஆகாமல் இருக்கும் காரணத்தால் முதலீடு முடங்கி நிற்கிறது. இந்த முதலீட்டுக்கான வட்டி மற்றும் பிற நிர்வாகச் செலவுகளை ஈடுசெய்ய பில்டர்கள் திணறுவதால் புதிய திட்டங் களில் ஆர்வம் இல்லாமல் இருக்கின்றனர்.

தனி வீடுகள்!

வளர்ந்துவரும் பிற நகரங்களில் இப்போது மக்களின் விருப்பம் தனி வீடுகள் என்கிற அளவில் உள்ளது. குறிப்பாக, 25 லட்சத்துக்குள் தனி வீடுகள் அதிகம் விற்பனை ஆகிறது.

ஆனால், 25 லட்சத்துகுமேல் மதிப்புகொண்ட ஃப்ளாட்கள் விற்பனை ஆகாமல் இருப்பதும் உண்மை. இந்த மனமாற்றத்துக்கு முகலிவாக்கமும் காரணம்.

தேவை குறைவு!

இப்போதைய நிலைமைக்குக் காரணம் தேவைக்கும் சப்ளைக்குமான இடைவெளி அதிகரித்து வருவதுதான். தேவை எவ்வளவு என்பதை அறியாமல் பில்டர்கள் முதலீடுகளை இறக்கிவிட்ட னர். இப்போது அதுதான் முடங்கி உள்ளது.

ஆனால், தேவைக்கு ஏற்ப மக்கள் வாங்கிக் கொண்டிருப்பது குறையவில்லை என்கின்றனர்.
குறிப்பாக, பழைய மகாபலிபுரம் சாலையில் சந்தை நிலவரத்தைக் கணக்கில் எடுக்காமல் கட்டப்பட்ட பல நூறு அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் கடந்த சில வருடங்களாக விற்பனை ஆகவில்லை.

அட்வான்ஸ் புக்கிங் நடக்கும் நம்பிக்கையான முன்னணி பில்டரிடம்கூட அட்வான்ஸ் புக்கிங் குறைந்துள்ளது. ஏறக்குறைய 30 ஆயிரம் வீடுகள் கட்டி முடிக்கப்பட்டு விற்பனை ஆகாமல் உள்ளதாக பிலடர்கள் தரப்பில் தெரிவிக்கப்படுகிறது.



அனுமதிகள் காலதாமதம்!

முகலிவாக்கம் சம்பவத்துக்குப் பிறகு அரசு அதிகாரிகள் கட்டிக் கொண்டிருக்கும் நிலையில் உள்ள அனைத்து அடுக்குமாடி வீடுகளின் வேலைகளையும் நிறுத்தச் சொல்லி அறிவிப்பு கொடுத்தனர்.

ஆனால், முறையாக அனைத்து அனுமதிகளோடும் உள்ள திட்டங்களும், இந்த அறிவிப்பால் பல கோடி இழப்பு களைச் சந்தித்துள்ளன. அனுமதிகள் இல்லை அல்லது விதிமீறல் என்றால் நடவடிக்கை எடுக்கலாம்.

ஆனால், பொத்தாம் பொதுவான ஓர் அறிவிப்பால், இப்போதுவரை காரணம் சொல்லப்படாமலேயே பல கட்டடங் கள் பாதியில் நிற்கிறது. இதனால் நடுத்தர பில்டர்கள் தொழிலைவிட்டே வெளியேறும் நிலைமை உள்ளது.

இந்தப் பிரச்னைகளில் இருந்து ரியல் எஸ்டேட் மீண்டுவர என்ன செய்யலாம் என்பது குறித்து, இந்தத் துறை சார்ந்த வல்லுநர்களிடம் கேட்டோம்.

தேவை குறையாது!

“அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள்தான் நகர வளர்ச்சியின் அளவுகோல். நகர விரிவாக்கத்தின் தேவைக்கு ஏற்ப குடியிருப்புகளுக்கு நிலப் பற்றாக்குறை உள்ளது. எனவே, அடுக்குமாடிகளை மக்கள் புறக்கணிக்க வாய்ப்பே இல்லை.

தேவை அதிகரிக்குமே தவிர, குறையாது.

ஆனால், அடுக்குமாடிகள் குறித்த பார்வை மக்களிடம் மாறி இருக்கிறது. அடுக்குமாடிகளின் பாதுகாப்பில் மக்கள் கவனம் செலுத்துகின்றனர்.

இந்தத் தேக்கம் நீடித்தாலும் விலை ஏறுவதற்கு வாய்ப்புள்ளதே தவிர, குறைவதற்கு வாய்ப்பே இல்லை. கட்டுமான பொருட்களின் விலை, நிலத்தின் விலை தொடர்ந்து அதிகரித்துக்கொண்டே வரும் நிலையில், அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் விலை அதிகரிக்குமே தவிர, குறையாது” என்கின்றனர் பில்டர்கள்.

ஏற்றம் தரும் 2015 கடந்த ஓராண்டுக்கும் மேலாகவே ரியல் எஸ்டேட் துறை தேக்கத்தில் இருந்து வருகிறது. தேர்தல் அறிவிக்கப் பட்ட மாதங்களில் புதிய திட்டங்கள் தொடங்கவில்லை. தவிர, ஆட்சி மாற்றத்தில் கட்டுமானத் துறைக்கான முக்கியத்துவம் எப்படி இருக்கும் என்பதாலும் பில்டர்கள் தயங்கினர்.

இந்த இரு காரணங்களும் எல்லாத் தொழிலிலும் எதிரொலித்தது. அந்த வகையில்தான் 2014 ஆரம்ப மாதங்கள் இருந்தன. இதன் தொடர்ச்சியாக முகலிவாக்கம் சம்பவம் நடந்தது. இதைக் காரணமாக வைத்து ரியஸ் எஸ்டேட் தொழில் கணிசமாகப் படுத்துவிட்டது.

ஆனால், 2015-ல் ஆரம்ப மாதங்கள் சிறப்பாக இருக்கும் என்று நம்பிக்கை இருக்கிறது. இந்த நம்பிக்கைக்குக் காரணம், மத்திய அரசின் நம்பிக்கைத் தரக்கூடிய செயல்பாடுகள் என்கின்றனர் ரியல் எஸ்டேட் துறையினர்.

நகர்ப்புற மேம்பாட்டுக்கு முக்கியத்துவம் கொடுப்பது, ஸ்மார்ட் சிட்டி உருவாக்கம், உள்கட்டமைப்பு வேலைகளுக்கு முன்னுரிமை கொடுப்பது என மோடி அரசின் செயல்பாடுகள் இந்தத் துறையின் வளர்ச்சியை உறுதிபடுத்தும்.
மொத்தத்தில் இப்போது பில்டர் களின் கை பலவீனமாக உள்ளது. வீடு வாங்கும் எண்ணம் உள்ளவர்கள், இந்தச் சந்தர்ப்பத்தைப் பயன்படுத்திக் கொள்ளலாம். முடிந்தவரை பேரம் பேசுங்கள். உங்கள் பேரம் பேசும் திறமைக்கு ஏற்ப விலையை குறைத்துக் கொள்ள பில்டர்களும் தயாராக இருக்கிறார்கள் என்பதே உண்மை.

பணவீக்க விகிதம் குறைந்துள்ளதால் 2015 ஜனவரி மாதத்துக்குப் பிறகு வட்டி குறையும் என்ற எதிர்பார்ப்பு உள்ளது. இன்னும் ஆறு மாதம் வரை காத்திருக்கக் கூடியவர்கள், வட்டிவிகித குறைவையும் கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ள வேண்டும்.

- ச.ஜெ.ரவி, சி.ஆனந்தகுமார்,
படங்கள்: தி.விஜய், வீ.சிவக்குமார், ர.சதானந்த், தே.தீட்ஷித்.