ரியல் எஸ்டேட்... விலை வீழ்ச்சி அபாயம்!

சமீப  காலம் வரை ஓஹோவென வளர்ச்சி கண்ட ரியல் எஸ்டேட் துறை, இப்போது தலைகீழாக மாறி இருக்கிறது. மனை மற்றும் வீடுகளின் விலை நடுத்தர மக்களால் வாங்க முடியாத அளவுக்கு எகிறிவிட்டதால், பலரும் சொத்து வாங்கும் முடிவை தள்ளிவைத்துவிட்டு, வாடகை வீடே நிரந்தரம் என்கிற மனநிலைக்குத் தள்ளப்பட்டிருக்கிறார்கள். இதனால் இந்தியா முழுக்கவே வீடு மற்றும் மனைகளின் விலை சரியும் அபாயம் உருவாகியுள்ளது.  
அண்மையில் அசோசம் அமைப்பு நடத்திய சர்வேயில் 82 சதவிகிதம் இந்திய இளைஞர்கள் தங்களது  விருப்பமான மற்றும் பாதுகாப்பான முதலீட்டில் ஒன்றாக ரியல் எஸ்டேட்டை குறிப்பிட்டுச் சொல்லி இருக்கிறார்கள். ஆனால், இந்தியாவில் மனையின் விலையைத் தனிநபர் சராசரி வருமானத்தோடு ஒப்பிடும்போது உலகத்திலேயே அதிகமாக உள்ளது. இதனால் புதிய முதலீட்டுக்கான வாய்ப்பு குறைந்து, விலை இறங்கும் அபாயம் ஏற்பட்டுள்ளது.
ரியல் எஸ்டேட் விலை வீழ்ச்சிக்கு சொல்லப்படும் காரணங்கள் பல. அவற்றில் முக்கியமானவை இனி:

உச்சத்தில் பணவீக்கம்!

பணவீக்கம் உச்சத்தில் இருப்பதைக் காரணம் காட்டி ரிசர்வ் வங்கி, கடனுக்கான வட்டியைக் குறைக்காமல் வைத்திருக்கிறது. இதனால் வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டியும் தொடர்ந்து உச்சத்திலேயே இருக்கிறது. சில ஆண்டுகளுக்கு முன் சுமார் 8.5 சதவிகிதத்தில் ஃப்ளோட்டிங் ரேட்டில் வீட்டுக் கடன் வாங்கியவர்களுக்கான வட்டி இப்போது 11-12% என்கிற அளவுக்கு அதிகரித்துவிட்டது. இதனால் வீட்டுக் கடன் வாங்கிய பலரும் மாதத் தவணைக் கட்டுவதில் கடும் சிரமத்தை சந்தித்து வருகிறார்கள். பொருளாதார மந்தநிலையால் எதிர்பார்த்த அளவுக்கு சம்பளம் அதிகரிக்கவில்லை. அதேசமயம், சேமிப்பு அதிகமாக குறைந்துள்ளதும் வீட்டுக் கடன் வாங்கியவர்களைச் சற்று அதிகமாகவே பாதித்திருக்கிறது.

அரசு வழிகாட்டி மதிப்பு அதிர்ச்சி!

நாடு முழுக்க சந்தை மதிப்புக்கு இணையாக அரசு வழிகாட்டி மதிப்பு உயர்த்தப்பட்டிருக்கிறது. டெல்லி போன்ற மாநிலங்களில் பவர் ஆஃப் அட்டர்னி மூலமே சொத்து கைமாறியது, வங்கிகள் வீட்டுக் கடன் வழங்கியது எல்லாம் நிறுத்தப்பட்டு சொத்தை பதிவு செய்தால்தான் விற்க முடியும், வீட்டுக் கடன் வாங்க முடியும் என்கிற நிலை வந்து விட்டது. தமிழ்நாட்டிலும், பெரும்பாலான இடங்களில் சந்தை மதிப்புக்கு இணையாக அரசு வழிகாட்டி மதிப்பு உயர்ந்துவிட்டது. இதனால் பத்திரப்பதிவு செலவு கணிசமாக உயரவே, மக்களும் புதிதாக இடம் வாங்க யோசிக்கிறார்கள்.  

சிக்கலில் பொருளாதாரம்!

உலக அளவிலும் வளர்ந்து வரும் நாடுகளி லும் நடப்புக் கணக்கு பற்றாக்குறையில் இந்தியா மிகவும் மோசமான நிலையில் உள்ளது. இதனால் ரூபாயின் மதிப்பும் பொருளாதார வளர்ச்சியும் சிக்கலில் இருக்கிறது. தொழிற்துறையில் புதிய முதலீடுகள் குறைந்து வளர்ச்சி மந்தமாக இருப்பதால்  இது ரியல் எஸ்டேட் துறையில் பெரிய அளவில் பாதிப்பை உருவாக்கி இருக்கிறது.

எக்கச்சக்க விலை!

தனிநபர் ஆண்டு வருமானத்தோடு ஒப்பிடும்போது உலக அளவில் இந்திய ரியல் எஸ்டேட்தான் மிகவும் விலை அதிகமாக இருக்கிறது. பல பகுதிகளில் மனை விலை பல நூறு சதவிகிதம் அதிகரித்திருக்கிறது.  இந்த அளவு அதிக விலை தந்து மனையை வாங்கும் நிலையில் இப்போது பலரும் இல்லை. எனவே, இடத்தின் விலை கீழ்நோக்கி இறங்கவேண்டிய கட்டாயத்திற்கு தள்ளப்பட்டிருக்கிறது.  

வாங்கும் திறன் இல்லை!

இந்தியாவில் ஆண்டுக்கு சுமார் 1.20 கோடி பேர் புதிதாக வேலை தேடி வருகின்றனர். ஆனால், 45 லட்சம் பேருக்குதான் வேலை வாய்ப்பு ஏற்படுத்தித் தரமுடிகிறது. இதனால் பலரும் புதிதாக மனை வாங்குகிற திறன் இல்லாமல் இருக்கிறார்கள். இதனால் இனிவரும் காலத்தில் சொந்த வீடு வாங்குபவர்களின் எண்ணிக்கை குறையும். ரியல் எஸ்டேட் முதலீடும் குறையும். இதனால் விலை வீழ்ச்சி அடையும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.
பெருநகரங்களில் வீடு அல்லது ஃப்ளாட் வாங்கவேண்டும் என்றால் இன்றைய நிலையில் சுமார் 60 - 75 லட்சம் ரூபாய் தேவைப்படும். இந்த அளவுக்கு அதிக வசதி உள்ளவர்கள் இந்தியாவில் மிகக் குறைவாகவே இருக்கிறார்கள். அதனால் விற்பனையில் நிச்சயம் தொய்வு ஏற்படவே அதிக வாய்ப்பு என்கிறார்கள்.

தவிர, சொந்த வீடு வாங்கவேண்டும் எனில் இன்றைய நிலையில் சராசரியாக ஒருவரது இருபதாண்டு கால சேமிப்பு தேவைப்படுகிறது. அந்த வகையில் வெகு சிலரால் மட்டுமே சொந்த வீடு வாங்க முடிகிறது.

குறைந்துபோன பிரைவேட் ஈக்விட்டி!

இந்திய ரியல் எஸ்டேட்டில் 2005 - 2012 ஆண்டுகளில் வெளிநாட்டைச் சேர்ந்த பிரைவேட் ஈக்விட்டி நிறுவனங்கள் அதிக அளவில் முதலீடு செய்தன. 20 பில்லியன் டாலர் இத்துறையில் அயல்நாடுகளிலிருந்து முதலீடு செய்யப்பட்டது. இந்த முதலீடுகள் அதிகமாக மனைகள் வாங்க உபயோகப் படுத்தப்பட்டன. பல நிறுவனங்கள் வீடுகளை இன்னும் கட்டவே  ஆரம்பிக்கவில்லை. பிரைவேட் ஈக்விட்டி  முதலீடு என்பது 7 முதல் 8 வருடங்களுக்கு என்பதால் தற்போது அவை முதலீடு செய்த பணத்தைத் திரும்ப எடுக்கும் காலம் வந்துவிட்டது. இந்த நிறுவனங்கள் சராசரியாக டாலருக்கு எதிரான ரூபாய் மதிப்பு 45-ஆக இருக்கும்போது முதலீடு செய்திருக்கின்றன. இப்போது சுமார் 60 ரூபாய் என்கிற அளவில் இழப்பு என்பது 30 சதவிகிதமாக இருக்கிறது. அதாவது, இந்த பிரைவேட் ஈக்விட்டி நிறுவனங்களுக்கு இந்திய நிறுவனங்கள் பணத்தைத் திருப்பித் தரும்போது வட்டி இழப்பு ஒரு பக்கம் என்றால், இந்த ரூபாய் மதிப்பு மாற்றம் மூலமான இழப்பு இன்னொரு பக்கம். இதனால் வீடுகள் விற்காத நிலையில் இந்திய ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள், வீட்டின் விலையைக் கணிசமாக குறைக்கும் நிலைக்கு தள்ளப்படும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. இதனால் அடுத்த 12-18 மாத காலத்தில் விலை இன்னும் குறையக்கூடும் என்கிறார்கள்.  

விரைவில் தேர்தல்!

அடுத்த 10 மாதங்களில் நாடாளுமன்றத் தேர்தல் மற்றும் மாநிலத் தேர்தல்கள் இந்தியாவில் நடக்க இருக்கிறது. இதற்காக சுமார் 1,500 கோடி டாலர் (சுமார் 90,000 கோடி ரூபாய்) செலவிடப்படும் என எதிர்பார்க்கப் படுகிறது. இந்தத் தொகையில் பெரும்பகுதி அரசியல்வாதிகளின் ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டிலிருந்துதான் வரவேண்டி இருக்கும் என்ற கருத்தும் நிலவுகிறது. அந்த வகையில் டிமாண்ட் குறைவாக இருக்கும்போது ரியல் எஸ்டேட் சொத்துகளை விலை குறைத்துதான் விற்கவேண்டி வரும் என்று சொல்கிறார்கள் அனலிஸ்ட்கள்.    

நெருக்கும் வங்கிக் கடன்!

ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களுக்கு ஆயிரக்கணக்கான கோடி ரூபாயைப் பல்வேறு வங்கிகளும் புராஜெக்ட் லோன் என்கிற பெயரில் வழங்கி உள்ளன. வீடுகள் விற்காத நிலையில் அல்லது விலை குறைத்து விற்கும்போது வங்கிக் கடன் திரும்ப வருவதில் சிக்கல் ஏற்படும். ஏற்கெனவே இதுபோன்ற சிக்கலில் சில முன்னணி புரமோட்டர்கள் சிக்கி இருக்கிறார்கள். இதைப் புரிந்துகொண்டு வங்கிகளும் கடனைத் திரும்பத் தரும்படி நெருக்க, இதனாலும் இடங்களின் விலை குறையும் வாய்ப்புண்டு.


பயனில்லாத வாடகை வருமானம்!

இந்தியாவில் வீட்டு வாடகை மீதான வருமானம், சொத்து விலையுடன் ஒப்பிடும் போது வெறும் 2.5 சதவிகிதமாகவே உள்ளது. 10 சதவிகித வட்டியில் வீட்டுக் கடன் வாங்கி, அதன்மூலம் வாங்கப்படும் வீட்டின் மூலம் வெறும் 2.5 சதவிகித வருமானம் கிடைத்தால் என்ன செய்வது? என பலரும் யோசிக்க ஆரம்பித்திருப்பதாலும், புதிதாக வீடு வாங்கும் முடிவைத் தள்ளிவைத்திருக்கின்றனர்.

அச்சுறுத்தும் குமிழ்!

ரியல் எஸ்டேட்டை பொறுத்தவரையில் பப்பிள் (Bubble) என்பது எதிர்காலத்தில் அதிகமாக விலை உயரும் என்கிற எதிர்பார்ப்பில் இப்போதே விலை அதிகரித்து காணப்படுவதாகும். இந்த நிலைதான் தற்போது இந்திய ரியல் எஸ்டேட்டில் உருவாகி இருப்பதாக அனலிஸ்ட்கள் சொல்கிறார்கள். அந்தவகையில், ரியல் எஸ்டேட்டில் வரும் 12-18 மாதங்களில் விலை வீழ்ச்சி 30-40 சதவிகிதம் வரை இருக்கக்கூடும் என்பது அவர்களின் கணிப்பாக இருக்கிறது. இந்த நிலை நான்கைந்து ஆண்டுகளுக்கு நீடிக்கவே வாய்ப்பு இருக்கிறது என்கிறார்கள்.
வழக்கில் முடியும் முதலீடு!
புதிதாக ரியல் எஸ்டேட் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு திட்டங்கள் அறிவிக்கும்போது, அறிமுக சலுகை தருவார்கள். அதில் குறுகிய கால முதலீட்டாளர்கள் முன்பணம் சில லட்சம் ரூபாயைத் தந்து முடக்கி வைப்பார்கள்.
6 முதல் 8 மாதங்களில் விலை ஏறும்போது வேறு ஒருவருக்கு அந்த ஃப்ளாட்டை கைமாற்றிவிட்டு சுமார் 20 சதவிகித லாபம் பார்ப்பார்கள். இப்போது நிலைமை சரியில்லை என்பதால் இதுபோன்ற குறுகிய கால முதலீட்டாளர்களின் நிலைமை தர்மசங்கடமாக உள்ளது. இவர்கள் பில்டர்களிடம் பணத்தைப் புரட்ட இன்னும் சில
காலம் கொடுங்கள் எனக் கேட்டு வருவதாகத் தகவல். சில வழக்குகள் நீதிமன்றம் வரைக்கும்கூட சென்றிருக்கிறது.    

ஆர்.பி.ஐ.-ன் அதிரடி!

சில ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் வீடுகட்டி முடிக்கும் வரை உள்ள இ.எம்.ஐ. தொகையைத் தாங்களே ஏற்றுக்கொள்வதாக கூறி வீடுகளை விற்று வருகின்றன. வங்கிகள் வீட்டுக் கடன் தரும்போது, ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனம் வங்கிகளிடமிருந்து முழுக் கடனையும் பெற்றுக்கொண்டு இதுபோல் சலுகைகளை அளிக்கின்றன. இதுபோல முழுத் தொகையையும் ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனத்துக்கு மொத்தமாக தரக்கூடாது என ஆர்.பி.ஐ. அண்மையில் உத்தரவு பிறப்பித்துள்ளது. அதாவது, வீட்டை வாங்குபவர் சொத்து மதிப்பில் 20 சதவிகிதத்தைக் கையிலிருந்துதான் போட வேண்டும். மீதி 80 சதவிகித தொகையை வங்கிக் கடனாக அளிக்கும். இந்த 80 சதவிகித தொகையை மொத்தமாகத் தராமல் கட்டுமான நிலைக்கு ஏற்ப வங்கிகள் வழங்க வேண்டும் என ஆர்.பி.ஐ. கூறியுள்ளது. இதன்மூலம் வீடு வாங்குபவர்களுக்கு கணிசமாக வட்டி மிச்சமாகும். கடன் தரும் வங்கிகளும் சிக்கலில் மாட்டிக்கொள்வது குறையும் என்பது ஆர்.பி.ஐ-ன் எண்ணம்.




விற்காமல் கிடக்கும் வீடுகள்!

நாடு முழுக்க கட்டிமுடிக்கப்பட்ட அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள் அதிக எண்ணிக்கையில் முடங்கிக்கிடக்கின்றன. மும்பையில் கட்டிமுடிக்கப்பட்ட அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு வீடு ஒன்று விற்பதற்கு குறைந்தது 48 மாதங்கள் ஆகிறது. இது பெங்களூருவில் 25 மாதங்களாகவும், டெல்லியில் 23 மாதங்களாகவும், சென்னையில் இது 17 மாதங்களாகவும் இருக்கிறது. கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீடு விற்க 15 மாதங்கள் எடுத்துக்கொள்வது வழக்கமாக இருக்கிறது. அந்தவகையில் சென்னை பரவாயில்லை என்றுதான் சொல்லவேண்டும். ஆனால், கட்டிமுடிக்கப்பட்டு விற்காமல் இருக்கும் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளின் எண்ணிக்கை சென்னையில் மட்டும் 45,000 ஆக இருக்கிறது என்கிறது ரியல் எஸ்டேட் அமைப்பான கிரடாய்.  கோவையில் 4,500 குடியிருப்பு கள் விற்கப்படாமல் இருப்பதாகவும் தெரிகிறது.

ரியல் எஸ்டேட் தொடர்பான பெரும்பாலான தகவல்கள் நெகடிட்டிவ்-ஆக இருப்பதால் கூடிய விரைவில் விலை கணிசமாக குறையும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. அந்த வகையில் சொத்து வாங்க நினைப்பவர்கள் சற்று நிதானமாக யோசித்து வாங்குவதே லாபகரமாக இருக்கும்.


- சி.சரவணன்  -விகடன்