ரியல் எஸ்டேட்: வளர்ச்சியைத் தடுக்கும் 50சி!

இன்றைய தேதியில் தமிழகத்தில் மந்தமாக இருக்கும் பல்வேறு துறைகளில் ரியல் எஸ்டேட்டும் ஒன்று. இதற்குப் பல காரணங்கள். என்றாலும், அங்கொன்றும் இங்கொன்றுமாக வீடு மற்றும் மனை விற்பனை நடக்கத்தான் செய்கிறது.

இந்த விற்பனையைக்கூட நடக்கவிடாதபடிக்கு அரசாங்கம் சில சட்டங்களைக் கொண்டு வருவதுதான் வேதனையான விஷயம். என்ன மாதிரியான சட்டங்களை அரசு கொண்டு வந்திருக்கிறது, அந்தச் சட்டங்களினால் யாருக்கு என்ன பாதிப்பு என்று விரிவாக விளக்கிச் சொன்னார், ஆடிட்டர் எஸ்.சதீஷ்குமார்.



“இன்று, ஒரு வீடு அல்லது மனை வாங்கப்படுகிறது என்றால் அதன் அரசு வழிகாட்டி (கைடுலைன்) மதிப்புக்கு பத்திரப் பதிவு மற்றும் முத்திரைக் கட்டணங்கள் வசூலிக்கப்படு கின்றன. இந்தச் சட்டம் புதிய மற்றும் பழைய வீடுகளுக்கும் பொருந்தும்.

ஆனால், இப்போது உயிரூட்டப்பட்டிருக்கும் வருமான வரி சட்டப் பிரிவுகளின்படி, ஒரு வீட்டின் சந்தை மதிப்பைவிட கைடுலைன் மதிப்புக் கூடுதலாக இருந்து, சந்தை மதிப்பிற்கே பத்திரப்பதிவுகள் மற்றும் முத்திரைக் கட்டணங்கள் மேற்கொள்ளப்பட்டிருந்தால், பாக்கி உள்ள தொகைக்கு வருமான வரிச் சட்டங்களின்படி வாங்கியவருக்கும், விற்றவருக்கும் வரி விதிக்கப்படும். இந்தச் சட்டம் அசையா சொத்துக்களான வீடு மற்றும் மனையை விற்பவருக்கும், வாங்குபவருக்கும் பொருந்தும்.

உதாரணமாக, அன்பு என்பவர் தன் மனையை விற்க விரும்புகிறார். அந்த மனையின் சந்தை விலை ரூ.50 லட்சம். ஆனால், கைடுலைன்படி அதன் மதிப்பு ரூ.80 லட்சம். அந்த மனையை ஆதி என்பவர் வாங்க விரும்புகிறார். மனையை ஆதி வாங்கும்போது, பதிவாளரிடம் பேசி, பலகட்ட முயற்சிக்குப்பின் புரியவைத்து, சந்தை விலையான ரூ.50 லட்சத்துக்கு முத்திரைத்தாள் மற்றும் பத்திரப்பதிவுக் கட்டணம் செலுத்துகிறார் என்று வைத்துக் கொள்வோம்.

பத்திரப்பதிவு முடிந்தபிறகு ஆதிக்கு வருமான வரி அலுவல கத்திலிருந்து ஒரு கடிதம் வருகிறது. “நீங்கள் ரூ.80 லட்சம் மதிப்புள்ள மனையை 50 லட்சத்துக்குக் குறைத்து மதிப்பிட்டு வாங்கி இருக்கிறீர்கள். எனவே, மீதமுள்ள பணம் ரூ.30 லட்சமானது ‘இன்கம் ஃப்ரம் அதர் சோர்சஸ்’ (Income from other Sources) என்கிற தலைப்புகளில் காட்டப்படுகிறது.எனவே, வருமான வரிச் சட்டம் 56(2)(vii)(b) பிரிவின்படி, இந்த ரூ.30 லட்சத்துக்கு 30% வரி செலுத் தவும்’’ என்று இருக்கும்.



ஆதிக்குத்தான் இப்படி ஒரு கடிதம் என்றால், அன்புக்கும் வருமான வரி அலுவலகத்திலிருந்து இதேமாதிரியான வேறொரு கடிதம் வருகிறது. அதில், ‘‘அய்யா, “நீங்கள் ரூ.80 லட்சம் மதிப்புள்ள வீட்டைக் குறைத்து 50 லட்சத்துக்கு விற்றிருக்கிறீர்கள்.இருப்பினும் உங்களுக்கு 80 லட்சம் ரூபாய் கிடைத்ததாகக் கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளப்படும்.

எனவே, வருமான வரிச் சட்டம் 50C மற்றும் 43CA பிரிவின் கீழ் உங்கள் மனையை விற்றுக் கிடைத்த கூடுதல் தொகையாக ரூ.30 லட்சத்துக்கு 20% மூலதன ஆதாய வரி செலுத்தவும்’’ என்று இருக்கும்.

இதுதான் இந்தப் புதிய வருமான வரிச் சட்டங்களின் வேடிக்கையான பயங்கரம். அதாவது, மனையை வாங்கிய வரிடமும், மனையை விற்றவரிட மும் இல்லாத ஒரு தொகைக்கு வருமான வரித் துறை சுளையாக 50% (மனையை விற்றவரிடம் இருந்து மூலதன ஆதாய வரியாக 20% + மனையை வாங்கியவரி டமிருந்து மற்ற வருமானங்கள் என்று கணக்குக்காட்டி 30%) வரி வசூலிக்க முயற்சிக்கிறது.

இந்தச் சட்டங்கள் ‘காஸ்ட் ஸ்டெப் அப்’ (Cost Step Up) என்று ஒரு வசதியைச் சொல்கின்றன. இந்த வசதியின்படி, ஒருவர் தான் வாங்க இருக்கும் மனையை அப்போதைய கைடுலைன் மதிப்பின்படி, முத்திரைக் கட்டணங்கள் மற்றும் பத்திரப் பதிவுகள் மேற்கொள்ளப்பட் டிருந்தால், அவர் அந்த மனையை வேறு ஒருவருக்கு விற்கும்போது கிடைக்கும் மொத்த தொகையில் ஏற்கெனவே பதிவு செய்த தொகைக்கு எந்த வரியும் செலுத்த வேண்டாம். இதே, வீட்டை வாங்கியவர் ஒரு தனி ஆள் வர்த்தகம் (Sole proprietor) அல்லது பிசினஸ் செய்பவராக இருந்தால் அவருக்கு மேற்கூறிய சலுகைகள் பொருந்தாது.

இந்த 50சி என்கிற சட்டம், நிதிச் சட்டம் 2002-ன் கீழ் 2002-ல் அறிமுகப்படுத்தப்பட்டது. இந்தச் சட்டம் 1.4.2003-ல் அமல்படுத்தப்பட்டது. மீண்டும் நிதிச் சட்டம் 2013-ன் கீழ் 50C சட்டத்தை வலுப்படுத்த 43CA என்கிற சட்டம் அறிமுகப்படுத்தப்பட்டது.

இந்த வருமான வரிச் சட்டப் பிரிவு 56 (2) (vii) (b) தனிநபர்கள் மற்றும் இந்து கூட்டுக்குடும்பம் ஆகியவர்களுக்கு மட்டுமே பொருந்தும். தனிநபர்கள் நடத்தும் கூட்டாண்மை நிறுவனங்களுக்கும் (Partnership firms), தனியார் நிறுவனங்களுக்கும் பொருந்தாது (Public and private limited company).

அதேபோல், எந்தத் தேதியில் வீட்டை அல்லது மனையை வாங்க அல்லது விற்க ஒப்பந்தம் செய்யப்பட்டிருக்கிறதோ, அந்தத் தேதிதான் முத்திரைப் பதிவின் கணக்கீடுகளுக்கு எடுத்துக் கொள்வார்கள் என்றும் இந்தச் சட்டம் சொல்கிறது. 2009-ல் அமல்படுத்தப்பட்ட 56 (2) (vii) (b) சட்டம் அதே அரசால் 2010-ல் ரத்து செய்யப்பட்டது. பின் மீண்டும் 2013-ல் அமல்படுத்தப் பட்டிருக்கிறது. இந்தச் சட்டங் களுக்கு இப்போது இருக்கும் மத்திய அரசாங்கம் உயிர் கொடுத்துக் கொண்டிருக்கிறது.

என்ன பிரச்னை?

ஒருவேளை வீட்டை அல்லது மனையை வாங்குபவரோ விற்பவரோ, இந்த மதிப்பீடு களுக்குச் சம்மதிக்கவில்லை என்றால், அஸெஸிங் அதிகாரி (Assessing Officer) மதிப்பீடு அதிகாரிக்கு (Valuation Officer) இந்தச் செய்தியை தெரியப்படுத் துவார். மதிப்பீடு அதிகாரி என்ன முடிவு செய்கிறாரோ, அதுதான் இறுதியானது என்று சட்டத்தில் சொல்லப்பட்டிருக்கிறது.

மாநில அரசு தொடர்ந்து பத்திரப்பதிவுக்கான கட்டணத்தை உயர்த்திக் கொண்டே இருக்கிறது. அதுவும் சந்தையில் என்ன விலை நிலவரம் இருக்கிறது என்பதைத் தெரிந்து கொள்ளாமல் சகட்டுமேனிக்கு உயர்த்துகிறது. மாநில அரசு தன் வருமானத்தை அதிகரித்துக் கொள்வதை மட்டுமே கவனிக் காமல், கொஞ்சம் மக்கள் நலனை யும் கருத்தில் கொண்டு செயல்பட வேண்டும்.

ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை யில் என்ன நிலவரம் நிலவுகிறது, சந்தை எப்படி இருக்கிறது, சந்தையில் வீடு அல்லது மனைக்கானத் தேவை மற்றும் சப்ளை, விலைவாசி, வரிகள் போன்றவை எப்படி இருக்கின் றன என்பதையெல்லாம் கணக்கில் எடுத்துக் கொண்டுதான் செயல்பட வேண்டும்.

இந்த இரண்டு சட்டங்களும் ஏற்கெனவே சுணக்கம் கண்டிருக் கும் துறையை மேலும் முடக்குவ தாக அமைந்துள்ளது. இதுவரை அரசுக்கு அதிக வருவாய்த் தந்து கொண்டிருந்த, பொன் முட்டை இடும் வாத்தாக இருந்த துறையை இன்று மலட்டு வாத்தாக மாற்றியதற்கு முழுக்க முழுக்கக் காரணம், கைடுலைன் மதிப்பை அரசு முன்னறிவிப்பு இன்றித் தாறுமாறாக உயர்த்தி வருவது தான்.

தங்கத்தின் விலை குறைந்தால், நகைக் கடைகளிலும் விலை குறைகிற மாதிரி, மனைகளின் விலை குறைந்தால், அதன் வழிகாட்டி மதிப்பும் குறைய வேண்டும். ஆனால், இங்கு ஒருமுறை மனையின் மதிப்பு ஏற்றம் கண்டால் அவை எப்போதும் இறங்குவது இல்லை'' என்று முடித்தார் அவர்.

மத்திய அரசும் மாநில அரசும் வருமான வரி, முத்திரைத்தாள் கட்டணங்களுக்கான வரை முறையை மாற்றி அமைக்கா விட்டால் ரியல் எஸ்டேட் துறை படுவேகமாக சரிவதோடு மட்டு மில்லாமல் நாட்டின் பொருளாதாரத்தையே பாதிக்கக் கூடும்.