ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்ட்... லாபமான முதலீடா? (Real Estate Investment Trusts - REITs),

இந்திய ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்களால் நீண்ட காலமாக எதிர்பார்க்கப்பட்டு வந்த விஷயம் ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்ட் (Real Estate Investment Trusts - REITs), சுருக்கமாக ஆர்இஐடி. 2008-ம் ஆண்டே இந்தத் திட்டத்தை அமல்படுத்த அப்போதைய மத்திய அரசாங்கமானது நடவடிக்கை மேற்கொண்டது. ஆனால், அந்தச் சமயம் ஏற்பட்ட பொருளாதாரச் சரிவின் காரணமாகவும், ரியல் எஸ்டேட் துறையில் ஏற்பட்டிருந்த பொருளாதாரப் பின்னடைவு காரணமாகவும் இந்தத் திட்டத்தை அமல்படுத்தும் முடிவை அரசாங்கம் கைவிட்டது.

தற்போது பொருளாதாரச் சரிவில் இருந்து நாம் மீண்டுவிட்ட நிலையில், ரியஸ் எஸ்டேட் வளர்ச்சி காரணமாக இன்றைய பாஜக அரசு இந்தத் திட்டத்தை அமலுக்குக் கொண்டுவர முடிவு செய்திருக்கிறது.

இதனைத் தொடர்ந்து, செபி இந்தத் திட்டத்துக்கான இறுதி வரைமுறைகளை வெளியிட்டு இருக்கிறது.

ஆர்இஐடி திட்ட வரைமுறைகள்!

இந்தத் திட்டத்தின் மூலம் திரட்டப்படும் நிதி ரூ.1,000 கோடி யிலிருந்து ரூ.500 கோடியாகக் குறைக்கப் பட்டுள்ளது.

குறைந்தபட்ச முதலீடு ரூ.2 லட்சம்.



இந்தத் திட்டத்தின் மூலம் விற்கப் படும் யூனிட்கள் பங்குச் சந்தைகளில் லிஸ்ட் செய்ய வேண்டியது அவசியம். ஒரு யூனிட்டின் விலை ரூ.1 லட்சம்.

இந்தத் திட்டத்தில் மூன்று ஸ்பான்ஸர்களுக்கு (ஆதரவாளர்கள்) மேல் இணைந்து செயல்படக் கூடாது. அந்த மூன்று ஸ்பான்ஸர்களும் தங்களது பங்களிப்பாக ஒவ்வொருவரும் குறைந்த பட்சம் 5% யூனிட்களைக் கொண்டிருக்க வேண்டும். மூவரும் இணைந்து முதல் மூன்று ஆண்டுகளுக்கு 25% யூனிட் களுடன் இந்தத் திட்டத்தைத் தொடர லாம். அதன்பிறகு யூனிட்களை 15 சத விகிதமாகக் குறைத்துக்கொள்ளலாம்.

ஆர்இஐடி டிரஸ்ட்டானது தனித்துச் செயல்படும். இதன்கீழ் அமைக்கப்படும் நிறுவனம் ஸ்பான்ஸர் கள் மற்றும் மேலாளர்களைக்கொண்டு ஆர்இஐடி முதலீட்டுச் செயல்களை நடைமுறைப்படுத்தும். மேலாளர்களின் நிகர மதிப்பானது குறைந்தபட்சம் ரூ.10 கோடியாக இருக்க வேண்டியது கட்டாயம்.

ஆர்இஐடி மூலம் திரட்டப்படும் நிதியில் 80% நிதியை வருமானம் ஈட்டித் தரும் கமர்ஷியல் ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களில் முதலீடு செய்யவேண்டும். மீதி இருக்கும் 20% தொகையை வளர்ந்து வரும் சொத்துக்கள், கடன் அடமான பத்திரங்கள், ரியல் எஸ்டேட் துறை சார்ந்த பங்குகள் மற்றும் அரசு பத்திரங்கள் ஆகியவற்றிலும் முதலீடு செய்யலாம்.

ஆர்இஐடி-யில் ஓர் ஆண்டுக்குள் விற்கப்படும் யூனிட்களுக்கு 15% மூலதன ஆதாய வரி விதிக்கப்படும். ஒரு ஆண்டுக்குப்பின் விற்கப்படும் யூனிட் களுக்கு மூலதன ஆதாய வரி கிடையாது.

மியூச்சுவல் ஃபண்ட் போல!

ஆர்இஐடி கொண்டு வருவதற்கான நோக்கம் குறித்தும், செபி அமைப்பு வெளியிட்ட வரைமுறைகளில் உள்ள சாதக, பாதகங்கள் குறித்தும் பங்குச் சந்தை நிபுணர் நாகப்பனிடம் பேசினோம்.

“தற்போது நடைமுறையில் உள்ள மியூச்சுவல் ஃபண்ட் நிறுவனங்களின் செயல்பாடுகளைப் போலவே இந்த ஆர்இஐடி-களின் செயல்பாடுகளும் இருக்கும்.



அதாவது, மியூச்சுவல் ஃபண்ட் நிறுவனங்கள், செபியின் வழிகாட்டுதலின் படி, முதலீட்டாளர்களிட மிருந்து திரட்டிய நிதியை, பங்குச் சந்தையில் முதலீடு செய்து, அதில் வரும் லாபத்தை மீண்டும் முதலீட்டாளர்களுக்கே வழங்குகிறது. இதே நடைமுறையைத்தான் ஆர்இஐடி-களும் பின்பற்றுகின்றன. இதிலுள்ள முக்கியமான வித்தியாசம், பங்குச் சந்தைகளுக்குப் பதிலாக ரியல் எஸ்டேட் துறையில் முதலீட்டாளர்களின் பணத்தை ஆர்இஐடி-கள் முதலீடு செய்வதுதான். அதனால் ரியல் எஸ்டேட் விலையேற்றத்தினால் கிடைக்கும் லாபத்தைப் முதலீட்டாளர் கள் பெறமுடியும்.

சிறு முதலீட்டாளர்களுக்கு நல்ல வாய்ப்பு!

குறைந்தபட்ச முதலீடு இரண்டு லட்ச மாக இருப்பதும், பட்டியலிடப்பட்ட ஒரு யூனிட்டின் விலை ஒரு லட்சமாக இருப்பதும் ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்ய நினைக்கும் சிறு முதலீட்டாளர் களுக்கு சாதகமான விஷயம். இன்றைய நிலையில் இவ்வளவு குறைவான தொகையைக் கொண்டு பெருநகரங் களின் முக்கிய இடங்களில் முதலீடு செய்ய முடியாது. ஆனால், இதன் மூலம் முதலீடு செய்ய முடியும். முதலீட்டாளர் களிடமிருந்து திரட்டப்படும் நிதியைக் கொண்டு மெகா ஷாப்பிங் மால்கள், வர்த்தக காம்ப்ளக்ஸ்கள், பிரமாண்டமான அலுவலகங்கள், நட்சத்திர ேஹாட்டல்கள் போன்றவற்றை வாங்கி, அதன்மூலம் கிடைக்கும் வாடகையால் லாபம் சம்பாதிப்பதுதான் இதன் நோக்கம். இதில் செய்யப்படும் முதலீட்டின் மூலம் குறுகிய காலத்தில் லாபத்தை எதிர்பார்க்க முடியாது. நிச்சயம் லாபம் கிடைக்கும் என்றும் எதிர்பார்க்க முடியாது. ரியல் எஸ்டேட் விலை சரியும்போது முதலீட்டின் மீதான லாபமும் குறைய வாய்ப்புண்டு.

ரியல் எஸ்டேட்டில் மட்டுமே!

முதலீட்டாளர்கள் மிக முக்கியமாக ஆர்இஐடி ஆரம்பிக்கும் நிறுவனங்களின் பின்புலத்தைக் கவனிக்க வேண்டியது அவசியம். அதில் இருக்கும் ஸ்பான்ஸர் களும் நம்பகத்தன்மையானவர்கள்தானா என்று கவனித்து முதலீடு செய்ய வேண்டும். இந்தத் திட்டத்தில் மாற்றியமைக்க வேண்டும் என்று நான் நினைக்கும் விஷயம், திரட்டும் நிதியில் 20% தொகையை ரியல் எஸ்டேட் சார்ந்த பங்குகள், கடன் பத்திரங்கள் மற்றும் வளர்ந்துவரும் சொத்துக்களின் மீது முதலீடு செய்வதைத்தான். அரசு பத்திரங்களில் முதலீடு செய்யலாம் என்பது மட்டும் ஏற்புடையதாக இருக்கிறது. மொத்தத்தில் ஆர்இஐடி வரவேற்கத்தக்க முதலீடு” என்று முடித்தார்.



ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு சாதகமே!

ரியாலிட்டி காம்பஸ் நிறுவனத்தின் முதன்மை செயல் அதிகாரி சங்கர சீனிவாசனுடன் பேசினோம்.

“ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்ட் திட்டமானது, ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்கள், பில்டர்கள் மற்றும் ஒட்டுமொத்த ரியல் எஸ்டேட் துறைக்குமே நன்மை தருவதாக இருக்கும்.இந்தியாவில் தற்போது அலுவலகத் தேவை மற்றும் வணிக நிறுவனங்களுக்குத் தேவையான இடத்தின் அளவு உயர்ந்து கொண்டே வருகிறது. அதேநேரத்தில் முன்னணி கட்டுமான நிறுவனங்கள், பெருநகரங்களின் முக்கிய இடங்களில் பல அடுக்குமாடிகளைக் கொண்ட அலுவலகங்கள் மற்றும் வணிக நிறுவனங்களுக்குத் தேவையான இடத்தை அமைத்து அவற்றை பிற நிறுவனத் தேவைகளுக்காக வாடகைக்கு விடுகின்றன.

லாபத்தில் 90% டிவிடெண்ட்!

இதுபோன்று அமைக்கப்படும் அலுவலக கட்டடங்களைக் கட்டுமானம் செய்யும் நிறுவனங்கள், நிதிப் பற்றாக்குறையின் காரணமாகவும், நிதி திரட்ட முடியாததன் காரணமாகவும் தடுமாறுவது உண்டு. இந்தத் தடுமாற்றத்தை ஆர்இஐடி இனி கட்டுப்படுத்தும். 2008-லேயே வந்திருக்கவேண்டிய ஆர்இஐடி தொய்வடைந்ததற்கு மிக முக்கியக் காரணம், சரியான வரைமுறை கள் இல்லாததுதான். ஆனால், தற்போது வெளியாகி இருக்கும் வரைமுறைகள் தெளிவாக இருப்பதால், ஆர்இஐடி ரியல் எஸ்டேட் துறை வளர்ச்சியில் நிச்சயம் மாற்றத்தை உருவாக்கும்.

அதேசமயத்தில் விலையில் பெரிய மாற்றத்தைக் கொண்டுவரும் என்பதை உறுதியாகச் சொல்ல முடியாது. லாபத்தில் 90 சதவிகிதத்தை முதலீட்டா ளர்களுக்கு டிவிடெண்ட் போல தருவார்கள். உதாரணத்துக்கு, 20 கோடி ரூபாய் வாடகை வருமானம் வருவதாக வைத்துக் கொள்வோம். இதில் 18 கோடி ரூபாயை முதலீட்டாளர்களுக்கு டிவிடெண்ட்டாகத் தருவார்கள்.



நம்பிக்கையாக முதலீடு செய்யலாம்!

யூனிட்கள் பங்குச் சந்தையில் வர்த்தகம் ஆவதால், தேவைப்படும்போது முதலீட்டாளர்கள் அவர்களது யூனிட்களை விற்று காசாக்கிக் கொள்ளலாம். திரட்டும் தொகையின் அளவு ரூ.500 கோடியாக இருப்பதால், அதிக சொத்துக்கள் மற்றும் அங்கீகாரம் கொண்ட நிறுவனங்கள் மட்டுமே ஆர்இஐடி-ஐ ஆரம்பிக்க முடியும். அதுமட்டுமில்லாமல் ஸ்பான்ஸர்களின் பங்களிப்பும் 25% இருக்க வேண்டும் என்பதால், ஆர்இஐடி மீது முதலீட்டாளர்கள் நம்பிக்கை கொள்ளலாம். ஆர்இஐடி நடைமுறைக்கு வரும்போது ஏற்படும் இடர்பாடுகளால் எதிர்காலத்தில் இந்தத் திட்டத்தின் மீதான மாற்றங்களும் நடைபெறலாம் ” என்றார்.

எதற்கெல்லாம் வரி?

ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்ட்டில் உள்ள வருமான வரி சார்ந்த விவரங்கள் குறித்து ஆடிட்டர்

ஜி.கார்த்திகேயனிடம் கேட்டோம். அவர் கொடுத்த தகவல்கள்...

ஆர்இஐடி ஆரம்பிக்கும் நிறுவனங்கள் வழங்கும் டிவிடெண்ட் களுக்கு வரி கிடையாது.

ஆர்இஐடி மூலம் முதலீட்டாளர் களுக்கு வழங்கும் டிவிடெண்ட்களுக்கு வரி கிடையாது.

ஆர்இஐடி-யிலிருந்து என்ஆர்ஐ-களுக்கு வழங்கப்படும் வட்டி வருமானத்துக்கு 5% டிடிஎஸ் பிடிக்கப் படும்.

ஆர்இஐடி-யிலிருந்து இந்தியர் களுக்கு வழங்கப்படும் வட்டி வருமானத்துக்கு 10% டிடிஎஸ் பிடிக்கப் படும்.

முதலீட்டாளர்கள் தங்களது யூனிட்களை குறுகிய காலத்தில் விற்றால் 15% மூலதன ஆதாய வரி கட்ட வேண்டும். நீண்ட கால அடிப்படையில் விற்கும்போது வரி கட்ட தேவையில்லை.



சாதகம், பாதகம்!

வீட்டின் மீதோ, நிலத்தின் மீதோ முதலீடு செய்திருந்தால் அதனை அவசர தேவை என்கிறபோது உடனே விற்று பணமாக்குவது சிரமம். ஆனால் ஆர்இஐடி திட்டத்தில் செய்யும் முதலீடானது யூனிட்களாக இருப்ப தாலும், பங்குச் சந்தையில் பட்டிய லிடப்படுவதாலும் எளிதாக விற்று பணமாக்கிக்கொள்ள முடியும்.

இன்னொரு முக்கியமான விஷயம், வங்கிக் கணக்கைவிட ஆர்இஐடி முதலீடானது குறைவான வருமானத்தை யும் தரலாம் என்பதே. உதாரணத்துக்கு, இன்றைய நிலையில் சென்னை மயிலாப்பூரில் ஒரு சதுர அடியின் விலை 10,000 ரூபாய் எனக் கொண்டால், 1,000 சதுர அடியின் விலை ஒரு கோடி ரூபாய். இந்த முதலீட்டின் மூலம் கிடைக்கும் வாடகை வருமானம் மாதம் 25,000 ரூபாய் எனில், வருடத்துக்கு ரூ.3 லட்சம் (வருமானம் 3%) கிடைக்கும். ஆனால், வங்கியில் ஒரு கோடி ரூபாயை முதலீடு செய்தால், இன்றைய நிலையில் அதற்கு 9% கிடைக்கும். அதனால் ஆர்இஐடி மூலம் செய்யப்படும் 80% கமர்ஷியல் ரியல் எஸ்டேட் திட்ட முதலீடானது அதிக வருமானத்தை ஈட்டும்போதுதான் முதலீட்டாளர்களுக்கும் அதிக வருமானம் கிடைக்கும்.

பொதுவாக, நம் நாட்டில் ரியல் எஸ்டேட் துறையானது நேரடித் தன்மையுள்ள தொழிலாக கருதப்படுவ தில்லை. கறுப்புப்பணம் அதிக அளவில் விளையாடும் துறையாகவும் இது இருக்கிறது. தவிர, கடந்த சில ஆண்டு களாக சரிந்துகிடந்த பொருளாதாரம் இப்போதுதான் மீண்டும் முன்னேறத் தொடங்கி இருக்கிறது. அடுத்த 12-18 மாதங்களில் இந்த முதலீட்டின் மூலம் லாபம் எதுவும் கிடைக்கும் என்று சொல்ல முடியாது. பொருளாதாரம் நல்ல வளர்ச்சி காணத் தொடங்கியபின் இந்த முதலீட்டின் மூலம் லாபம் கிடைக்கத் தொடங்கும். அதுவரை இந்த முதலீட்டின் செயல்பாட்டை
தொடர்ந்து கவனிப்பதே நல்லது!