பஞ்சாயத்து அப்ரூவல் மனை... வாங்க, விற்க தடை நீங்குமா?

அங்கீகாரம் இல்லாத வீட்டு மனை விற்பனைக்கு சென்னை உயர் நீதிமன்றம், கடந்த செப்டம்பரில் தடை விதித்தது. கிராமப் பகுதிகளில் உள்ள விவசாய விளைநிலங்கள், பஞ்சாயத்து அப்ரூவலுடன் லே அவுட் மனைகளாக வேகமாக மாற்றப்பட்டு வந்தன. இதனால் இனிவரும் காலத்தில் விவசாயமே அழிந்துவிடுமோ என்கிற அச்சம் ஏற்பட்டதே காரணம். இந்தப் பிரச்னைக்கு தீர்வு காண்பதற்கு புதிதாக என்ன நெறிமுறைகளைக் கொண்டுவரப் போகிறது என்று தமிழக அரசிடம் சென்னை உயர் நீதிமன்றம் கேள்வி எழுப்பி இருக்கிறது. இந்த வழக்கு, வருகிற 2017 ஜனவரி 9 அன்று விசாரணைக்கு வரவுள்ளது.



இது தொடர்பான வழக்கு நிலுவையில் உள்ள நிலையில், பஞ்சாயத்து அப்ரூவல் அனுமதியுடன் லே அவுட் போடப்பட்ட மனைகளை யாரும் வாங்கவோ, விற்கவோ முடியாத நிலை ஏற்பட்டுள்ளது. வழிகாட்டி மதிப்பு உயர்த்தப்பட்டதால், ரியல் எஸ்டேட் தொழில் ஏற்கெனவே சுணங்கிப் போயிருக்கும் நிலையில், உயர் நீதிமன்றத்தின் இந்தத் தடை உத்தரவு ரியல் எஸ்டேட் தொழிலை மேலும் பாதித்திருக்கிறது.

இந்தப் பிரச்னைக்கு என்னதான் தீர்வு, நிலைமை எப்போது சரியாகும் என்பதைப் பார்க்கும்முன், ரியல் எஸ்டேட் துறையைச் சேர்ந்த சிலருடன் பேசினோம். முதலில் திருநெல்வேலியைச் சேர்ந்த மயன் கட்டுமான நிறுவனங்களின் தலைவர் ரமேஷ் ராஜாவைச் சந்தித்தோம்.

“தற்போது கிராம பஞ்சாயத்து லே அவுட் அனுமதியுடன் கட்டப்படும் கட்டுமானங்களுக்குக் கடன் கிடைப்பதில்லை. இதனால் பல கட்டுமானப் பணிகள் பாதியிலேயே நிற்கின்றன. இதன் காரணமாக, பில்டர்கள், வீட்டு உரிமை யாளர்கள் பெரிதும் பாதிக்கப் பட்டிருக்கிறார்கள். விரைவில் நீதிமன்றம் நல்ல தீர்ப்பினை வழங்கும் என்ற எதிர்பார்ப்புடன் காத்திருக்கிறார்கள். நாங்கள் 1,200 வீடுகள் கட்ட அனுமதி பெற்றோம். 300 வீடுகள் மட்டும் கட்டி முடித்திருக்கிறோம். மீதமுள்ள வீடுகளைக் கட்டுவதற்குக் கடன் உதவி கிடைக்காமல் கஷ்டப்பட்டு வருகிறோம்.

பொதுவாக, பஞ்சாயத்து அப்ரூவல் எளிதில் கிடைத்துவிடும். அதிக எண்ணிக்கையில் வீடுகள் கட்டுவதால், அந்த இடம் வளர்ச்சி அடையும் என்பதால் சம்பந்தப்பட்ட பஞ்சாயத்துகள் தடங்கல் எதுவும் இல்லாமல் அனுமதி கொடுத்து வந்தன. இப்போது, உயர்நீதிமன்ற தடையால் சிக்கல் உருவாகி இருக்கிறது’’ என்றார்.

திருநெல்வேலி, மதுரை, தேனி மாவட்டங்களில் வீட்டு மனைகளை தவணை முறையில் விற்பனை செய்து வரும் ஜெனிசன் நிறுவனத்தின் பங்குதாரர்களில் ஒருவரான சங்கருடன் பேசினோம். “ஏற்கெனவே வீட்டு மனை லே அவுட் போட்டு, அதில் கணிசமான மனைகளை விற்றிருக்கிறார்கள். இப்போது மீதமுள்ள மனைகளை விற்க முடியாமல் இருக்கிறார்கள். தவணைகளை நிறைவு செய்தவர்கள், மனையைப் பதிவு செய்ய முடியாமல் தவித்து வருகிறார்கள். ஏற்கெனவே, பஞ்சாயத்து அப்ரூவலுடன் மனையைப் பதிவு செய்தவர்கள், இப்போது மறு விற்பனை செய்ய முடியாமல் கஷ்டப்பட்டு வருகிறார்கள்.



பஞ்சாயத்துகளில், ஊரை ஒட்டிய பகுதிகளில் மூன்று வருடமோ, ஐந்து வருடமோ விவசாயம் பார்க்காத நிலங்களில்தான் லே அவுட் போட்டு விற்று வருகிறோம். நஞ்சை நிலத்தில் லே அவுட் போட்டால்தான் மாவட்ட ஆட்சித் தலைவரிடம் அனுமதி பெற வேண்டும். தென் மாவட்டங்களில், காற்றாலைக்கு என்று ஒதுக்கீடு செய்யப்பட்டு காற்றாலை அமைக்காமல் இருக்கும் இடங்களில்தான் லே அவுட் போடுகிறோம். இப்படி போடும்போது சாலை, பூங்கா, கடைகள் போன்றவை எல்லாம் செய்து தருகிறோம். நாங்கள் நகர் அமைப்பு இயக்குநரகத்திடம் (டிடிசிபி) செல்லாமல் இருப்பதற்குக் காரணம், அதிக அளவில் செலவாகும் என்பதால்தான். ஒரு ஏக்கர் நிலத்தை ஒரு லட்சம், இரண்டு லட்சம் ரூபாய்க்கு வாங்கி, ஒரு சென்ட்டை மாதத் தவணைக்கு 5,000 ரூபாயில் இருந்து 7,000 ரூபாய்க்கு விற்பனை செய்கிறோம். இதற்கு தார் ரோடு போட்டால்கூட கட்டுப்படியாகாது.

இப்போதெல்லாம் வீட்டு மனை வாங்குபவர்களே 23 அடி ரோடு வேண்டும், 30 அடி ரோடு வேண்டும் என்று கேட்கிறார்கள். அதனை செய்து தருகிறோம். மேலும், லே அவுட் போடும் இடம், பிரதான சாலையிலிருந்து உள் அடங்கி இருக்கிறது என்று வைத்துக் கொள்வோம். பிரதான சாலையில் இருந்து லே அவுட் போடும் இடம் வரை உள்ள பகுதிக்கு லே அவுட் அனுமதி இருந்தால் மட்டுமே உள்பகுதியில் போடப்படும் லே அவுட்-க்கும் அனுமதி கிடைக்கும். இதற்கு கிராமப் பகுதியில் வாய்ப்பு இல்லை. கிராமத்தில் ஊரை ஒட்டியுள்ள பகுதிகளில் சிறிய அளவில் மட்டுமே சாலை வசதி இருக்கும். ஆகையால், டிடிசிபி-யின் அனுமதியினைப் பெற முடியாது. பஞ்சாயத்திலேயே இதற்கான சிறப்பு அனுமதி கொடுத்தால் அனைவருக்கும் நல்லது.

பத்து ஏக்கர் வரை உள்ளூர் அளவிலேயே அனுமதி வாங்கிவிடலாம். டிடிசிபி-யின் விதிமுறையில் பத்து ஏக்கருக்கு மேல் போகும்போது சென்னையில்தான் அனுமதி வாங்க வேண்டும். இந்த விதிமுறையும் உகந்ததாக இல்லை. டிடிசிபி, சிஎம்டிஏ (சென்னை பெருநகர வளர்ச்சிக் குழுமம்) தவிர, மூன்றாவதாக ஓர் அதிகார அமைப்பு இருந்தால் இன்னும் சிறப்பாக இருக்கும்.



தமிழக அரசிடம் விளைநிலங்கள் மற்றும் பஞ்சாயத்து லே அவுட்களை நெறிப்படுத்தும் தெளிவான திட்டமிடல் இல்லை. ஒரு சதுர அடிக்கு இவ்வளவு கட்டணம் செலுத்தி, லே அவுட்டுக்கான அனுமதி பெற்றுக்கொள்ளலாம் என்றால் அதனைச் செலுத்தி அனுமதி பெற நாங்கள் தயாராக இருக்கிறோம். நீதிமன்ற உத்தரவினால் எங்கள் நிறுவனத்தில் மட்டுமே ஒரு கோடி ரூபாய்க்கு மேல் முடங்கி இருக்கிறது. எங்களைப் போல ஆயிரக்கணக்கான நிறுவனங்கள் தமிழ்நாட்டு முழுக்க முடங்கி இருக்கின்றன’’ என்றார்.

உயர் நீதிமன்றம் ஏன் இந்தத் தடை உத்தரவைப் பிறப்பித்தது, இதற்கான தீர்வுகள் எப்படி இருக்கும் என சென்னையின் முன்னணி வழக்கறிஞர்களில் ஒருவரான ஷியாம் சுந்தரிடம் கேட்டோம். “நீதிமன்றத்தின் இந்தத் தடையானது வரவேற்கத்தக்கது. தமிழ்நாட்டில் இது முன்னரே வந்திருக்க வேண்டும். இப்போதாவது வந்ததே என்று மகிழ்ச்சி அடைய வேண்டும். இந்தத் தடை வரவில்லை எனில், விவசாயமே நசுங்கிப் போய்விடும். தமிழ்நாட்டைத் தவிர, வேறு எந்த மாநிலத்திலும் விவசாய நிலத்தில் லே அவுட் பிளாட் போட முடியாது. இங்கு நான்கு போகம் விளையும் நிலத்தைக்கூட ‘ரியல் எஸ்டேட் லே அவுட்’ என்கிற பெயரில் கூறுபோட்டு விற்கலாம் என்கிற நிலையே இருக்கிறது. கேரளாவில் மொத்தமாக 10 சென்ட் நிலத்தை மட்டும்தான் வேறு பயன்பாட்டுக்கு மாற்ற முடியும். கர்நாடகாவில் விவசாய நிலத்தை விவசாயிகள் மட்டும்தான் வாங்க முடியும். இதுபோன்ற சட்டங்கள் பல மாநிலங்களில் இருக்கின்றன. ஆந்திராவில், தமிழ்நாட்டில் உள்ளது போன்று அனுமதி இல்லாத வீட்டுமனைகள் இருந்தன. இதற்கான வரைமுறைச் சட்டம் கொண்டுவந்து, குறிப்பிட்ட கட்டணத்தைச் செலுத்தியபின், அனுமதி வழங்கி நடைமுறைப்படுத்தி இருக்கிறார்கள்.

தமிழ்நாட்டில் 1997-ம் ஆண்டு முதல் பஞ்சாயத்து பகுதிகளில் கட்டடப்படும் வீடுகளுக்கு பஞ்சாயத்து தலைவர் அனுமதி வழங்கும் அதிகாரம் வழங்கப்பட்டிருக்கிறது. ஆனால், அவர்களோ லே அவுட் மனைகள் போடுவதற்கே அனுமதி வழங்கி இருக்கிறார்கள். இனிவரும் காலங்களில் பஞ்சாயத்து தலைவருக்கு இந்த அதிகாரம் கொடுக்கக் கூடாது. அரசு உடன்பாட்டில்தான் இவ்வளவு தவறும் நடந்திருக்கிறது. அங்கீகாரம் இல்லாத வீட்டு மனை வாங்கி இருப்பவர்கள் தமிழ்நாட்டில் சுமார் 50-60 லட்சம் பேர் இருக்கிறார்கள். இந்தப் பிரச்னைக்கு ஒரு தீர்வாக, ஒரு குறிப்பிட்ட வரைமுறையைக் கொண்டு வந்து, குறிப்பிட்ட கட்டணம் செலுத்தி அனுமதி வழங்கலாம். ஆனால், டிடிசிபி விதிமுறைகளின் படிதான் அனுமதி வழங்க வேண்டும். குறைந்தபட்சம் ரோடு, 30 அடி அகலத்துடன் இருக்க வேண்டும். 26,000 சதுர அடிக்கு மேல் மனை இடம் இருந்தால், திறந்தவெளி இடம் இருக்க வேண்டும். ரயில்வே பாதையில் இருந்து 30 மீட்டருக்குள் வீட்டு மனை இருக்கக் கூடாது. பொது மயானத்தில் இருந்து 90 மீட்டருக்கு உள்ளும் மனை இருக்கக் கூடாது. ஏரியில் இருந்து 15 மீட்டருக்குள் வீட்டு மனை இருக்கக் கூடாது. டிடிசிபி விதிகளைக் கடைப்பிடிக்கும் வகையில் இருந்தால் மட்டுமே அனுமதி வழங்கலாம். ஏரியிலும், விவசாய நிலங்களிலும் வீட்டு மனை போடுவதற்கு அனுமதி வழங்கக் கூடாது. விவசாய நிலத்தை தனியே அடையாளப்படுத்த வேண்டும்” என்றார்.

ஃபெடரேஷன் ஆஃப் தமிழ்நாடு ஃப்ளாட் அண்ட் ஹவுஸிங் புரமோட்டர்ஸ் அசோசியேஷனின் தலைவர் மணிசங்கருடன் பேசினோம். இந்தத் தடை உத்தரவு நீங்க வேண்டும் எனில், தமிழக அரசாங்கம் என்னென்ன செய்ய வேண்டும் என்பதைத் தெளிவாக எடுத்துச் சொன்னார்.

‘‘மனைக்கு அங்கீகாரம் வழங்க தமிழ்நாட்டில் சிஎம்டிஏ, டிடிசிபி என்ற இரண்டு அரசு அமைப்புகளுக்கு மட்டுமே அதிகாரம் உள்ளது. ஏற்கெனவே, 1997-ம் ஆண்டுக்கு முன்பு போடப்பட்ட அங்கீகாரம் இல்லாத லே அவுட்களை வீட்டு மனைகளாக அங்கீகரித்து பதிவு செய்யலாம் என்று அரசு உத்தரவு பிறப்பித்தது. குஜராத்தில் நரேந்திர மோடி முதல் அமைச்சராக இருந்தபோது ‘சமாதான்’ திட்டம் என்று ஒன்றைக் கொண்டு வந்தார். இதன் மூலம் அனுமதி இல்லாத வீட்டு மனைகளை எல்லாம் பணத்தைச் செலுத்தி அனுமதி பெற்ற வீட்டு மனைகளாக மாற்றிக் கொள்ளலாம். தமிழக அரசும் இதுமாதிரியான ஒரு நடைமுறையை உருவாக்கி, பின்பற்றி இருக்கலாம். தமிழக அரசு இப்படிச் செய்ய பயப்படுகிறது.

ஏற்கெனவே கைடுலைன் மதிப்பை உயர்த்தி இருப்பதால், அபராதம் கட்டி மனையை அங்கீகரித்துக் கொள்வது கூடுதல் செலவாகும். இதனால் ரியல் எஸ்டேட் தொழில் பாதிப்படையுமோ என்ற அச்சம் நிலவுகிறது.

இதுபற்றி எல்லாம் கவலைப்படாமல், கிராமப் பகுதிகளில் போடப்படும் லே அவுட்களுக்கு அனுமதி வழங்கும்போது நகர வடிவமைப்பு நிர்வாகம், தகுந்த விதிமுறைகளைத் தவறாமல் கடைப்பிடிக்க வேண்டும். இதற்கென்று தனி விதிமுறையினை வகுத்துக்கூட செயல்படுத்தலாம். இப்படி செய்வதன் மூலம் தமிழக அரசுக்கு 5,000 கோடி ரூபாய் வருமானம் கிடைக்க வாய்ப்புண்டு. ஆனால், அரசு எதுவும் செய்யாமல் இருக்கிறது.

இனி எந்தக் காரணத்தைக் கொண்டும் லே அவுட்டுகளுக்கு அனுமதி வழங்கும் அதிகாரம் பஞ்சாயத்து அமைப்புகளுக்கு இருக்கக் கூடாது. ஒவ்வொரு மாவட்டத்திலும் மாவட்ட ஆட்சித் தலைவர் தலைமையில் லே அவுட் போடுவதற்கு அனுமதி வழங்க வேண்டும். அவர் மூலமாகத்தான் எல்லா விஷயங்களும் நடக்க வேண்டும். இனி போடப்படும் மனை அளவுகள், குறைந்தது 1,000 சதுர அடியாவது இருக்க வேண்டும். நஞ்சை, புஞ்சை நிலம் எது இருக்கிறது என்பதைப் பிரித்து அட்டவணைப்படுத்த வேண்டும். புஞ்சை நிலம் நீண்ட நாள் பயன்பாட்டில் இல்லாமல் இருந்தால் மட்டுமே அனுமதி வழங்க வேண்டும். விவசாய நிலங்கள் வீட்டு மனைகளாக மாற்றப்பட்டு பதிவு செய்யப்படுவதைத் தடுக்க வேண்டும். ஏற்கெனவே விளைநிலங்களில் கட்டடங்கள் இருந்தால், 1997-ம் ஆண்டு கொண்டு வரப்பட்ட அரசு விதிமுறையின் கீழ் விலக்களிக்கலாம். இதற்குப் பிறகாவது விளைநிலங்களில் வீட்டு மனைகள் வராமல் தடுக்க அரசு நடவடிக்கை எடுக்க வேண்டும்.

அகலமான சாலை, தெரு விளக்கு, மழை நீர் வடிகால், பாதாளச் சாக்கடை, மின்சார வசதி, குடிநீர் இணைப்பு, கடைகளுக்கான வசதி, 300 வீடுகளுக்கு மேல் இருந்தால், பள்ளிக்கூட வசதி, மருத்துவமனை, கோயில், ரேஷன் கடை என அனைத்துக்கும் இடம் ஒதுக்கீடு செய்ய வேண்டும். அதன் பின்புதான், லே அவுட் அனுமதிக்கு விண்ணப்பிக்க வேண்டும் என சட்டம் கொண்டுவர வேண்டும்’’ என்றார்.

பஞ்சாயத்து அப்ரூவல் தொடர்பான மனைகளை வரையறைப்படுத்துவது தொடர்பான விதிமுறைகளை தமிழக அரசாங்கம் இதுநாள் வரை செய்யாமல் விட்டிருக்கலாம். இந்தப் பிரச்னையில் பிற மாநிலங்கள் செய்துள்ளது போல, தமிழக அரசாங்கமும் சரியான விதிமுறைகளை வகுத்தால்தான், விவசாயத்துக்கும், மக்களுக்கும், ரியல் எஸ்டேட்டுக்கும் எந்த பாதிப்பும் வராமல் தடுக்க முடியும்!