அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு: கட்டாயம் கவனிக்க வேண்டிய கார்பெட் ஏரியா!

சென்னை குரோம்பேட்டையை சேர்ந்த சுந்தர் என்பவர் மூன்று ஆண்டுகளுக்குமுன் கூடுவாஞ்சேரியில் அடுக்குமாடி திட்டம் ஒன்றில் 1,310 சதுர அடி ஃப்ளாட்-ஐ முன்பதிவு செய்தார். கடந்த மாதம் அந்த வீடு கட்டி முடிக்கப்பட்டு, அவரிடம் சாவி கொடுக்கப்பட்டது. வீட்டின் மொத்த சதுர அடியை அளந்து பார்த்த அவருக்கு அதிர்ச்சி. ஃப்ளாட்டில் புழங்கும் பகுதி 900 சதுர அடியாகத்தான் இருந்தது. ரியல் எஸ்டேட் புரமோட்டருக்கு போன் செய்தார். தன்னை ஏமாற்றிவிட்டதாக அவரைக் குற்றம் சாட்டினார்.

அதற்கு புரமோட்டர், நாங்கள் சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியாபடிதான் உங்களுக்கு 1,310 சதுர அடி ஃப்ளாட்டை சதுர அடி ரூ.2,800 என்ற விலையில் விற்பனை செய்திருக்கிறோம். இதில் ஏமாற்றுவதற்கு, ஏமாறுவதற்கு ஒன்றும் இல்லை என்று சுந்தருக்கு விளக்கிச் சொல்லி இருக் கிறார். அப்படியும் சுந்தருக்கு விளங்க வில்லை. என்ன கணக்கில் இடத்தைத் தந்திருக்கிறார்கள் என்று புரியாமல் தவித்தார்.

இந்த சுந்தர் போலத்தான் பலரும் இருக்கிறார்கள். இது போன்றவர்கள் அடுக்குமாடி வீடு வாங்கும்போது குழம்பக் கூடாது, பில்டர்களிடம் ஏமாறக் கூடாது என மத்திய அரசு அண்மையில் கொண்டு வந்த ரியல் எஸ்டேட் மசோதாவில், அனைத்து புரமோட்டர்களும் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளை கார்பெட் ஏரியாவின் அடிப்படையில்தான் விற்க வேண்டும் என்று சொல்லி இருக்கிறது. அது என்ன சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியா, கார்பெட் ஏரியா என இந்திய ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் கூட்டமைப்பு (கிரெடாய்), தமிழ்நாடு பிரிவு முன்னாள் தலைவர் மற்றும் நவீன்ஸ் நிறுவனத்தின் நிர்வாக இயக்குநர் டாக்டர் ஆர். குமார் விளக்கமாக எடுத்துச் சொன்னார்.

‘‘கார்பெட் ஏரியா அடிப்படையில் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு விலை குறிப்பிடுவது நல்ல விஷயம் என்பதால், ரியல் எஸ்டேட் மசோதா சட்டமாகும் வரைக்கும் ஏன் காத்திருக்க வேண்டும் என நாங்கள் இப்போதே களமிறங்கிவிட்டோம். ஒரு பில்டர், பில்ட் அப் ஏரியாவில் விலையை சொல்வார். இன்னொரு பில்டர் சூப்பர் பில்ட் அப்் ஏரியாவில் விலை சொல்வார். இந்த நிலையில் வீடு வாங்குபவருக்கு எந்த புராஜெக்ட்டில் வீடு வாங்கினால் லாபகரமாக இருக்கும் என்பதை அவ்வளவு சீக்கிரமாக கண்டுபிடிக்க முடியாது. மேலும், இரு புராஜெக்ட்களை ஒப்பிட்டுப் பார்ப்பதும் சாதாரணமானவர்களுக்கும் கடினமாக இருக்கும். அனைவரும் கார்பெட் ஏரியாவில் ஒரே போல் விலை குறிப்பிட்டால், ரியல் எஸ்டேட்டில் ஒரு ஸ்டாண்டர்டு உருவாகும். கார்பெட் ஏரியாவில் விலையைக் குறிப்பிடுவது எப்படி நல்லது என்று பார்ப்பதற்குமுன் கார்பெட் ஏரியா என்றால் என்ன என்று தெரிந்து கொள்ளுங்கள்’ என்று அதனை விரிவாக விளக்கிச் சொன்னார்.



‘இந்திய தேசிய கட்டட நெறிமுறையின்படி (National Building Code of India), கார்பெட் ஏரியா என்பது ஃப்ளாட்டில் அல்லது வீட்டில் பயன்படுத்தக்கூடிய அல்லது புழங்கக்கூடிய உள் அளவு, அதாவது அறைகளின் மொத்த உள் அளவு எனக் குறிப்பிடலாம். இந்த கார்பெட் ஏரியாவுடன் சுவர் தடிமனுடன் சேர்ந்து கிடைப்பதுதான் பிளிந்த் ஏரியா. இதனை தமிழில் தளப்பரப்பு என்று குறிப்பிடலாம். பொதுவாக, சுவர் தடிமன் என்பது 8 அல்லது 9 அங்குலமாக இருக்கும். உள்தடுப்பு சுவர் என்பது 4 அல்லது 4.5 அங்குலமாக இருக்கும். அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளின் விற்பனை தற்போது பெரும்பாலும் பில்ட் அப் ஏரியாவின் அடிப்படையில்தான் நடக்கிறது. இதனை சேலபிள் ஏரியா என்றும் குறிப்பிடுவார்கள்.

பில்ட் அப் ஏரியா என்பதில் பிளிந்த் ஏரியாவுடன், காமன் ஏரியா எனப்படும் பொதுப் பயன்பாட்டு பகுதி (படிக்கட்டுகள், காவலாளி அறை, நுழைவுப் பாதை, மின் தூக்கி அறை, மொட்டை மாடிக்கு செல்லும் படிக்கட்டுகள் போன்றவை) மற்றும் அமினிடீஸ் ஏரியா (வசதிகள் - உடற்பயிற்சிக் கூடம், தியான அறை, சமுதாயக் கூடம், விளையாட்டு அறை, நூலகம் போன்றவை) உள்ளிட்டவைகளுக்கான தளப்பரப்பின் விகிதாச்சாரமும் சேர்க்கப்பட்டு இருக்கும்.

பில்ட் அப் ஏரியா கணக்கிடும் பார்முலா:

பில்ட் அப் ஏரியா = கார்பெட் ஏரியா + சுவர் அளவு + பொதுப் பயன்பாட்டு பகுதிகளுக்கான விகிதாச்சாரம் + வசதிகளுக்கான பகுதியின் விகிதாச்சாரம்.

சில புரமோட்டர்கள் /பில்டர்கள், சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியாவின் அடிப்படையில் விலை நிர்ணயம் செய்வார்கள். பில்ட் அப் ஏரியாவுடன் சுற்றுச்சுவர், கீழ்நிலை மற்றும் மேல்நிலை தொட்டி போன்றவற்றுக்கான விகிதாச்சாரப் பகுதி சேர்க்கப்பட்டு சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியா எனப்படும். சில சமயங்களில் நீச்சல் குளம் போன்றவையும் இதில் சேர்க்கப்படலாம்.

பொதுப் பயன்பாட்டு இடங்கள், வசதிகள் எல்லாமே கட்டிக் கொடுக்கப்படுவதாலும் அவற்றுக்கு தனியே செலவு ஏற்படுவதாலும் இவற்றுக்கான செலவையும் சேர்த்துதான் புரமோட்டர்கள் விலை சொல்கிறார்கள். இதனை ‘லோடிங்’ என்பார்கள். அதாவது, பிளிந்த் ஏரியாவின் மேல் சேர்க்கப்படும் இதர பரப்புகள் என்று குறிப்பிடலாம். இதில் எங்கே சிக்கல் ஆரம்பிக்கிறது? இப்படி பில்ட் அப் ஏரியா, சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியா என ஒவ்வொரு புரமோட்டரும் ஒரு அளவீட்டைப் பின்பற்றுவது சரியா, தவறா என்கிற ஆராய்ச்சிக்குள் நாம் செல்ல வேண்டாம்.



எல்லா புரமோட்டர்களும் ஒரே மாதிரியான அளவீட்டை அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளை விற்பனை செய்யும்போது பின்பற்றினால் பிரச்னை இல்லை. ஒவ்வொரு பில்டரும் ஒவ்வொரு விதமான அளவு முறையைக் கையாளுகிறார்கள். ஒரு சில பில்டர்கள் குத்துமதிப்பாக பிளிந்த் ஏரியாவுடன் இத்தனை சதவிகிதம் காமன் ஏரியா, வசதிகளுக்கான விகிதாச்சாரத்தை சேர்த்துவிடுகிறார்கள். இதனால் ஒரு பில்டரின் சதுர அடி விலைக்கும், மற்றொரு பில்டரின் சதுர அடி விலைக்கும் ஒப்பிடுவது இயலாத காரியமாக இருக்கிறது. மேலும், அப்படி ஒப்பிட்டுப் பார்ப்பதும் தவறு.

பில்டர் ‘அ’ என்பவர் 1,000 சதுர அடி பில்ட் அப் ஏரியாவுக்கு 650 சதுர அடி கார்பெட் ஏரியா தருகிறார். பில்டர் ‘ஆ’ என்பவர் 1,000 சதுர அடி பில்ட் அப் ஏரியாவுக்கு 750 சதுர அடி கார்பெட் ஏரியா தருகிறார். இந்த நிலையில், பில்டர் ஆ-விடம் ஃப்ளாட் வாங்குவது லாபகரமாக இருக்கும். இரு பில்டர்களும் ஒரு சதுர அடி விலை ரூ.5,000 என்று சொல்கிறார்கள் என்று வைத்துக் கொள்வோம். கார்பெட் ஏரியா விலைப்படி, இங்கே பில்டர் அ-விடம் சதுர அடி ஃப்ளாட் விலை ரூ.7,692. பில்டர் ஆ-விடம் ரூ.6,666தான். இங்கே ஒரு சதுர அடி விலையில் மட்டுமே ரூ.1026 வேறுபடுகிறது. இந்த வேறுபாடு, சாதாரணமானவர்களால் பிரித்து அறிய முடியாததாக இருக்கிறது. இரு ஃப்ளாட்களுக்கும் இடையேயான சதுர அடி வித்தியாசம் 100 என்கிறபோது விலையில் ஏறக்குறைய ரூ.1 லட்சம் வித்தியாசப்படுகிறது. எனவேதான், ரியல் எஸ்டேட் மசோதாவில் அனைத்து பில்டர்களும் கார்பெட் ஏரியாவின் அடிப்படையில் ஃப்ளாட் விலையை நிர்ணயித்து, அதன் அடிப்படையில் விற்பனை செய்ய வேண்டும் என குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது” என்றவர், இது தொடர்பாக கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்களையும் குறிப்பிட்டார்.



‘‘கார்பெட் ஏரியா அடிப்படையில் விலை நிர்ணயிக்கப்பட்டு, விற்பனை செய்யப்பட்டாலும் அந்த அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பில் என்னென்ன வசதிகள் கூடுதலாக (உடற்பயிற்சிக் கூடம், பூங்கா, நூலகம், நீச்சல் குளம்) இருக்கிறது மற்றும் பிரிக்கப்படாத பாக அளவு (யூடிஎஸ்) போன்றவற்றை கவனித்து ஃபிளாட் வாங்குவது நல்லது” என்றார்.

இனி ஃப்ளாட் வாங்கும்போது கார்பெட் ஏரியாவை கூடுதலாக கவனிப்பீர்கள்தானே?